지난주에 살펴보았듯이 주택융자에 있어서 포인트(discount points)란 손님이 특정한 이자율을 받는 대가로 에스크로 클로징때 랜더에게 지불하는 비용을 말한다.
예로서 30년 고정에 포인트를 내지않고 6%의 이자율을 취하는 대신 융자금액의 1%에 해당하는 포인트를 지불하고 5.75%의 이자율을 가져갈 수 있다. 만약 융자금액이 40만달러라면 손님은 1% 즉 4,000달러를 포인트로 지불하는 대신 0.25% 싼 이자를 취할 수 있게 되어 매년 1,000달러씩 이자를 덜내는 계산이 된다.
따라서 융자후 4년이 지난후부터는 단순계산으로 매년 1,000달러씩러 이득을 보게 되는 셈이다(이 금액은 원금이 줄어듦에따라 매년 조금씩 줄어든다). 실제로 30년 고정으로 융자하여 집을 팔거나 재융자를 하지 않고 30년 동안 완납을 했을경우 약 1만9,000달러라는 큰 금액의 이득을 볼 수 있게 된다.
특히 융자금액이 크거나 이자고정기간이 짧은 5년 혹은 7년고정 상품의 경우 포인트 지불에 대한 이자율 변동과 그에 따른 월 페이먼트 차이가 크게 날 수 있으므로 포인트 지불 여부는 꼼꼼이 따져서 손익을 계산해 볼 필요가 있다.
이에 반하여 바이다운은 융자초기에 몇년 동안만 이자율과 페이먼트를 낮춰주고 그에 따른 이득을 미리 에스크로를 통해 렌더에게 지불하게 하는 프로그램이다.
예를 들어 3-2-1 Buydown 프로그램의 경우 30년 고정 6%로 융자를 할 경우 첫 해에는 3%의 이자로, 둘째 해에는 4%로, 셋째 해는 5%로, 넷째 해부터 나머지 27년 동안은 6%의 이자율로 계산해서 나온 월페이먼트를 납부하게 되는데, 고객은 처음 3년동안 적게낼 월 페이먼의 합계를 미리 에스크로를 통해서 렌더에게 지불하게 된다.
따라서 바이다운은 포인트와는 달리 손님의 입장에서 시간이 흘러도 경제적으로 아무런 이득을 얻지 못한다. 그럼에도 이 바이다운옵션을 이용하는 이유는 보유현금은 많으나 보고된 월수입이 적은 사람을 융자심사에 통과시킬 목적으로 사용하거나 seller contributions (혹은 concessions)이 있을 경우 이를 해결하기 위해 많이 사용한다.
30년 고정 6%의 융자를 3-2-1 바이다운 프로그램으로 이용했을 경우 렌더는 손님의 융자심사 기준에 적용되는 이자율을 6%가 아닌 3%로 계산해서 나온 페이먼트를 이용한다.
따라서 DTI(Debt To Income Ratio)기준 통과하기가 훨씬 쉬워진다. 그러나 이 바이다운옵션은 렌더와 융자상품에 따라 제공되지 않거나 제공되더라도 적용되는 기준이 각기 다른 경우가 많아 현재 많이 사용되고 있는 옵션은 아니다.
오히려 필자는 최근 주택을 구입하거나 재융자를 하는 분들에게 포인트를 적극 이용하기를 권하고 싶다. 그 이유는 집값을 덜 깎는 대신 그 만큼을 seller contributions로 돌려 받아 이를 포인트로 사용하여 낮은 이자율로 융자했을 경우의 월 페이먼트와 이자금액이 집값을 깎고 포인트를 지불하지 않은 경우보다 훨씬 더 적게 나오기 때문이다.
이에 대한 자세한 손익계산은 다음회에서 살펴보기로 한다. 이처럼 포인트로 지불하는 자금은 굳이 손님의 주머니에서 나올 필요는 없다. 구입융자의 경우는 seller contributions이나 builder incentives를 요구해서 이용할 수 있고 재융자때는 융자금액을 늘려서 포인트 비용으로 지불할 수 있다.
최근 주택가격의 하락과 융자기준의 강화로 주택매매가 어려운 때에 셀러와 바이어가 지혜를 모으면 주택거래가격을 덜 낮출 수 있고, 특히 바이어는 더 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있게 된다.
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스티브 양