주택을 처음 매입하는 분들이나 현재 주택을 소유하고 있는 분들이 많이 하는 질문 가운데 하나가 ‘추가원금의 지불’에 대해서인데, 융자 상환기간에 정해진 월 페이먼트 외에 별도로 원금을 추가로 갚을 경우 얻는 혜택은 무엇이고, 추가 원금의 지불 방법에 대한 차이로 혜택이 달라질 수 있는지 등이다.
추가 원금 지불에 대한 혜택은 지불 방법과 융자 프로그램에 따라서 조금씩 다르다.
15년, 30년등 고정 이자율 프로그램을 택한 사람이 추가로 원금을 지불하면 그 추가 원금의 규모에 따라 원래 약속한 만기 상환기간보다 만료 기간을 줄이는 효과를 얻게 된다. 하지만 고정 프로그램은 처음 문서(Note)가 작성될 때 이미 약정된 기간 일정한 이자와 원금을 매달 정해진 액수로 지불하기로 약속한 만기 완료 형태라서 월 페이먼트를 축소시키는 변화는 불가능하다..
그러므로 고정 프로그램에서 추가 원금 지불은 결국 상환 기간만 축소시키는 효과만이 있을 뿐이다. 축소할 수 있는 기간이 2, 3년에 불과할 정도의 추가 원금 지불이라고 가정하고, 1년 전에 30년 고정을 취득했다면 26년, 27년이 지나야 추가원금 지불의 혜택을 피부로 느낄 수 있게 된다. 따라서 매달 추가 지불하려던 일정 금액이나 목돈을 다른 투자에 활용, 그 효용가치를 높일 수만 있다면 더 큰 이득을 창출해 낼 수도 있다.
더우기 현재 보유하고 있는 모기지 이자율이 현저히 낮은 상태라면 상환기간만을 줄이려고 추가 원금을 지불하는 것은 마치 좀 더 빨리 금리 혜택을 포기하려는 것과 같고, 따라서 지나친 이자를 지불하고 있다면 몰라도 낮은 이자 빚이라면 서둘러 갚기보다는 그 추가 여력을 좀 더 생산성과 이득이 큰 곳에 투자해 효율성을 높이는 게 현명한 방법일 것이다.
그래도 굳이 기간 축소를 하고 싶다면 매달 추가로 목돈을 지불하는 것보다는 ‘바이 위클리’ 방식을 권하고 싶다.
이는 거의 모든 모기지 은행이 제공하고 있는 페이먼트 옵션이다. 한달 페이먼트를 정확히 두주 단위로 나눠내서 선이자 지불의 효과를 보고 원금 상환기간을 축소 할 수 있는 방법이다.
고정 프로그램과는 달리 변동 프로그램은 일부 은행을 제외한 대다수의 은행이 추가 원금이 지불되면 바로 원금을 줄여주면서 줄어든 원금에 대한 이자가 적용돼 그 즉시 축소된 월 페이먼트로 바뀌는 경우가 많다.
결국 잦은 추가 원금 지불이 예상되는 융자 수요자라면 고정보다는 변동이 훨씬 더 즉각적인 혜택을 누릴 수 있다. 이러한 기능적 차이를 근거해서 변동과 고정의 선택을 달리하면 원금 축소의 효과를 더욱 향상시킬 수 있을 것이다.
(213)792-5133
제이 명 <론팩 모기지 대표>