홈오피스 처분 양도소득세

각종 통신기술의 발달과 렌트 상승, 늘어나는 통근시간 등 여러 이유로 주택을 사무실(home office)로 함께 사용하는 경향이 늘어나고 있다. 일반적으로 홈 오피스는 사업에 사용되는 공간만큼의 렌트, 전기 개스비, 감가상각비 등을 경비로 공제한다.
문제는 이 주택을 매각했을 때 납세자가 양도소득(capital gain)을 비즈니스 사용분과 주택 사용분의 비율로 나누어야 하며 비즈니스 사용분에 대한 양도소득을 납부해야 하는 데 있다. 이것은 복잡할 뿐만 아니라 소득신고에서 누락하기 쉽다.
2003년에 재정된 규정에 따르면 납세자들은 더 이상 예전처럼 비즈니스 사용분과 주택 사용분으로 비율을 나누어 양도소득을 계산 할 필요가 단지 1997년 5월6일 이후에 사업용으로 사용된 감가상각비에 대해서만 양도소득세를 물게 된다.
홈 오피스로 사용되는 주택 매각에 따른 나머지 모든 양도 소득은 개인의 경우 25만달러, 부부 공동 세금보고 일 때는 50만달러까지 양도 소득세가 면제된다.
예를 들면 1999년에 30만달러에 주택을 구입하여 홈 오피스로 사용하다가 2006년에 50만달러에 매각했다면 양도소득이 20만달러가 발생한다.
만일 그동안 사업용 감가상각비로 매년 2,000달러씩 도합 1만4,000달러를 사용했다면 이 1만4,000달러에 대해서만 양도소득세를 내면된다. 나머지 18만6,000달러에 대한 양도소득세는 면제된다.
2007년 이전의 세금보고에 홈 오피스의 사업용 사용분 모두에 대해서 세금을 냈다면 이미 납부한 세금은 수정 세금보고(1040X)를 함으로써 환불받을 수 있다.
하지만 2003년의 수정 세금보고 마감시한이 이미 지났으므로 2004년 이후의 세금보고에 대해서만 수정 세금보고를 할 수 있다.

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이강원