단기 고정 이자만 내는 모기지의 고정이자 기간이 끝나면 어떻게 바뀌나
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2003 년 봄과 여름의 이자율은 그야말로 30년내에 가장 낮은 이자율을 기록한적이 있었다. 그때에는 early pay off 나 prepayment penalty 와 같은 제약 없이 재융자에 재융자를 거듭하므로 이자율을 많이 낮출수 있었다. 저희 고객중의 한분의 경우를 보면 융자금액 $490,000, 이자율 6.375% 의 30년고정 융자를 5년 고정의 이자만 내는 융자를 선택하여 4.375%의 이자율로 2%나 이자를 내릴 수 있었다. 월페이먼트를 약 $3,100에서 약 $1,700 정도로 낮추어 그동안 월 약 $1,400 이나 절약 할 수 있었다. 그런데 이제 그 5년 고정 이자만 낼 수 있는 기간의 끝이 내년으로 다가오므로해서 그 에 대비해야 할 때가 가까이 온 것이다. 아마 이러한 사정은 그 고객의 경우뿐만 아니라 그때의 낮은 이자율을 받았던 분들이라면 모두 당면할 문제들일 것이다. 그러면 과연 이 고정이자 기간이 끝이 나면 월 페이먼트가 어떻게 바뀔 것인가 알아보고 또한 어떻게 대처해야 할 것인가에대해 알아보자.

먼저 5년 고정 혹은 3년 고정의 이자만 낼 수있는 기간이 끝나면 이자율이 지금의 낮은 이자율에서 인텍스에 은행의마진을 합한 이자율로 바뀌고 페이먼트도 이자 와 원금을 같이내는 조건으로 바뀐다는 것을 알아야한다. 또한 모기지의 상환기간도 27년 혹은 25년이 되게 된다. 마진은 처음 융자를 받을때 정해지는 것으로 보통의 경우 2.25% 혹은 2.75% 정도이며 이 것은 융자를 가지고 있을 동안은 변하지 않는다. 인덱스는 융자 프로그램에 따라 다르며 이것은 항상 변할 수 있다. 만약 이번달에 고정기간이 끝난다고 가정한다면 위의 고객의 경우 현재의 LIBOR 인덱스 4.603% 에 마진 2.25% 를 더하므로 해서 그 이자율이 6.86% 로 바뀌게됨으로해서 월 페이먼트가 갑자기 $3,420 정도로 이것은 이제까지의 월페이먼트의 두배가 넘는 금액이다. 그런데 간혹 몇몇분들은 이자율에는 cap 이 있어 심한 이자율의 변동은 없을 것이라는 의견도 있는데 적어도 현재의 이자율보다 2% 이상은 올라 간다고 보는 것이 맞다. 그리고 융자 프로르램에 따라 다르므로 현재 가지고 있는 융자의 조건을 잘 살펴보아야 할 것이다.

그러면 이러한 융자조건의 변화에 대비하여 어떻게 대처하여야 할 것인가? 첫번째 방법은 집을 처분하므로해서 융자를 상환하는 방법인데 이것은 다른 지역으로 멀리 떠나지 않는이상 좋은 방법이 아니다. 또 요즘처럼 주택경기가 좋지않은 시기에 집을 판다는 것도 매우 어려운일이 되고있다. 두번째는 다시 재융자를 하는 방법이다. 그런데 재융자를 할 지라도 고정이자로 할 것인가 혹은 지금 현재의 융자 프로그램과 같은 프로그램으로 할 것인가의 선택의 문제가 있다. 융자프로그램의 선택시 다음과 같은 사항을 고려하여 선택할 수 있다. 1) 이 집에서 앞으로 얼마나 더 오래 살 것인가? 2) 이 집에 오래 살더라도 다시는 재융자를 않할 것인가? 이 두가지의 질문에 대한 답을 해 봄으로 해서 결정을 할 수 있을 것이다. 현재 일반적으로 고장이자의 이자율 보다는 단기 고정의 이자율이 낮기 때문에 지금의 현 집에서 오래 살지 않거나 언제든지 재융자를 할 것이면 단기 고정이자 프로그램을 선택하는 것이 조금은 유리할 것이다.

재융자를 할 때에도 사전준비가 필요하며 적어도 3개월 이상의 기간을 갖고 준비하는 것이 좋다. 먼저 재융자를 위해서는 위에서도 말 한바와 같이 현재의 융자조건을 잘알아야한다. 1) 언제 이자율이 바뀌는지 2) prepayment penalty 가 있는지, 있으면 언제 끝나는지 3) 이자율의 cap 은 어떤지 등등의 내용으로 이모든내용은 현재가지고 있는 융자 서류에서 찾아 볼 수 있다. 두번째는 자신의 크레딧 점수를 확인해보고 좋은 점수를 유지하기위해 세심한 주의를 기울이는 것이 중요하다. 잘 못된 크레딧 레코드를 고치는데는 2, 3개월이 걸릴 수도 있다는 것을 알아야 한다. 세번째는 새로운 페이먼트를 만들지 않는다. 새차 나 혹은 가구를 월부로 사야 한다면 재융자 후로 미루는 것이 좋다. 네번째로 융자 월 페이먼트나, 크레딧 카드 페이먼트등을 늦지 않게 주의 하는 것 또한 매우 중요하다. 다섯번째로 크레딧 카드의 잔액을 될 수있으면 카드의 한도에 약 30%정도로 유지 하며 전체 크레딧 카드 총한도 의 50%를 넘지 않게 유지 하는 것이 바람직하다. 마지막으로 믿을 수 있는 융자 전문인과 상담함으로 좋은 조건으로 알 맞는 시기에 준비한는 것이 무엇보다도 중요하다

오세일(James Oh) 융자
Tri-Bay Mortgage Group
408-315-0726