많은 한인들이 비즈니스를 하고 있고 소매업과 서비스업에 종사하는 경우가 대다수 있다. 비즈니스를 열심히 하고 있는데 느닷없이 리스계약연장이 안되거나 렌트가 터무니없이 올라 곤란을 겪고 고민하시는 분들이 계신 것으로 알고 있다. 리스계약의 교섭 요령에 대하여 알아본다.
(1) 리스기간: 비즈니스가 안 되어 문 닫는 경우 이외에는 대개 리스기간이 어느 정도 긴 것이 입주자에게 유리하다. 대개 경우 5년 리스에 5년 옵션인 경우가 많은데 건물주에게 7년 리스에 7년 옵션도 이야기해 볼 수 있다. 건물주는 요구하지도 않는 사람에게 리스기간을 늘려 주지는 않는다. 적극적으로 건물주 또는 그 대리인에게 교섭을 시도하는 것이 중요하다.
(2) 옵션: 옵션이란 한마디로 입주자가 리스연장을 할 수 있는 권한이다. 옵션 없이 5년 리스인 경우보다 옵션 5년이 추가로 있는 리스를 받는 것이 비즈니스 매각 시 마음 놓고 팔 수 있다. 따라서 옵션 없는 리스계약서에 사인하라는 제안을 받는 경우 건물주 또는 대리인에게 다시 한 번 간곡히 부탁해 보는 것이 중요하다. 얼마 전 세탁소 리스의 경우 옵션 없이 리스계약서류를 사인하라고 어떤 분이 가지고 오셨다. 이분의 경우 옵션은 당연히 안 주는 것으로 생각하고 있었다. 그러나 건물주 대리인과 충분히 교섭한 결과 5년 리스에 5년 옵션을 받을 수 있었다. 더 좋은 것은 건물을 살 수 있는 옵션을 넣는 것이다. 많은 교포들이 비즈니스 수입보다 부동산 가치 증가로 부를 축적했음을 상기해야 한다.
(3) 매년 렌트 인상금액: 대개 소비자물가지수(CPI)로 올리거나 확정된 퍼센트를 매년 올리게 된다. 소비자물가지수로 올릴 경우 3% 또는 4%의 최고한도액(cap.)을 설정하자고 요청하기 바란다.
(4) 건물 유지 수리비의 입주자 부담: 예전에는 건물외벽, 지붕 등은 건물주가 수리하고, 내부만 입주자가 수리하는 것이 보통이었다. 요즈음에 건물외벽, 지붕까지도 입주자 부담으로 떠넘기는 경향이 있다. 따라서 입주 시 건물의 상태가 어떤지 전문가를 시켜서 조사시킬 필요가 있다. 금방 비가 샐 것 같은 지붕의 상태로 입주하면, 입주하자마자 커다란 비용지출을 해야 할 것이다.
어떤 A라는 분이 건물을 입주해서 들어갔는데 에어컨 수리, 유지가 입주자 책임으로 되어 있었다. 1년에서 2년 내로 에어컨이 고장 나서 엄청난 수리비를 물어야 했는데 알고 보니 처음부터 에어컨은 너무 낡은 것이었다. 건물주는 있는 상태 그대로 (“AS IS”) 건물을 임대하므로 중요 시설물의 성능을 조사 해보고 입주하여야 한다. 너무 낡은 경우 입주 전 교체를 약속 받아야 한다.
(5) 본인이 교섭할 것인지: 영어가 원활하고 교섭의 기술이 있다면 본인이 교섭할 수도 있다. 필자의 경험에 의하면 대부분 변호사 또는 전문대리인이 교섭하는 것이 불필요한 마찰을 줄이고 효과적인 교섭이 되었다.
(6) 기타사항: 이외에도 문제가 되는 것은 퍼센티지리스, 재배치문제(relocation), 유독물질 오염관계, 보험료문제 등등 여러 가지 이슈가 있다. 이에 대하여는 다음에 쓰기로 한다.
(213)389-1900
김윤한
<변호사>