현재 주택 소유주 중 약 200만명이 변동 모기지를 가지고 있다. 이중 약 24만명이 내년까지 계약기간이 만료되어 실제 Index+Margin의 이자로 바뀌게 된다. 단기 고정이자에 쓰이는 index인 LIBOR이 현재 5.4이고 만약 Margin이 3%라 하면 실제 이자가 8.4%로 바뀌게 된다.
풀러튼에 거주하는 김씨의 경우를 예로 든다. 김씨는 3년 고정 프로그램으로 융자를 받았다. 금리는 5%로 비교적 낮았다. 며칠 전 김씨는 은행으로부터 편지를 한 장 받았는데 다음 달부터 이자가 8.4% (Index+Margin)로 오르게 된다는 내용이었다.
3년이 지나면 이자가 바뀐다는 것은 알았지만 이렇게 많이 오르게 될 줄은 몰랐던 것이다. 40만달러의 집을 20% 다운페이하고 샀으나 에퀴티 융자를 받았고 또 집값도 떨어져 거의 총 융자금액과 집 가격이 거의 비슷해졌다. 페이먼트는 거의 1,000달러 이상 오르고 서브프라임 파동으로 인한 신용경색으로 재융자도 여의치 않은 상황이었다.
김씨 같이 곤경에 처한 주택 소유주들을 돕기 위해 정부도 발 벗고 나서기 시작했다. 연방 주택국(Federal Housing Administration)은 FHASecure Act라는 법을 만들어 3년, 5년 만기 후 이자가 늘어나는 약 8만여명이 혜택을 입을 전망이다.
FHA 융자 프로그램은 다운이 거의 없고 크레딧이 약한 바이어가 집을 살 수 있도록 도와주는 프로그램이다. 매달 MIP라는 모기지 보험을 받고 돈을 빌려준 은행에 융자를 보증해 주는 방식이다. 만약 채무자가 채무를 불이행하면 정부가 배상을 책임진다.

새로 개정되는 법에 따르면 설사 4번 이상 융자가 연체되었더라도 12번이 아니라면 융자가 가능하다. 아래 다섯 가지 조항이 맞으면 융자가 가능하다.
(1)융자 프로그램이 바뀌기 6개월 전에 한 번도 늦게 낸 페이먼트가 없어야 한다.
(2)2005년 6월부터 2009년 12월 사이에 이자가 변하도록 되어 있는 프로그램에 한함.
(3)적어도 에퀴티가 3% 있거나 은행 통장에 이에 상응하는 액수가 있어야 한다.
(4)직장이 유지돼야 한다.
(5)FHA 모기지를 지불하려면 충분한 수입이 필요하다.

FHA 융자는 현재 올라간 이자로 페이먼트를 잘 못해 집을 빼앗길 위험에 있는 약 6만명의 주택 소유주들의 재융자를 도울 예정이다. 융자 한도액도 현 36만2,790달러보다 다소 늘어난 컨포밍 융자 상한선인 41만7,000달러까지 혹은 50만달러까지 늘어날 전망이다.
특히 FHA는 과대한 에퀴티 사용과 집값 하락으로 집 융자에 대한 주택가격의 비율(LTV)이 97%까지 혹은 100%까지도 융자가 가능하게 된다. 현재 투자자들이 높은 LTV의 융자를 꺼려왔기 때문에 개정된 FHA 론은 높은 페이먼트로 주택을 버려야 할 처지에 있던 수 많은 사람들을 구제할 수 있을 것이다. 이 새로운 구제 프로그램은 어두운 주택시장에 한 줄기 새로운 희망이 될 것이다. (213)219-9988

브라이언 주 / 뉴욕융자 대표