에스크로 오픈시 타이틀 조사 통해 소유주 확인

<문> 상업용 부동산을 구입하기 위해 셀러와 구매 계약을 체결한 후 최근에 에스크로를 오픈했습니다. 이번 부동산을 구입하기 전에도 몇 번 에스크로를 통해 부동산을 판매하고 구입 했던 경험이 있음에도 불구하고 에스크로를 할 때 구입하는 타이틀 보험에 대해 아직 잘 이해하지 못하고 있습니다. 이번에도 타이틀 보험은 구입하는 부동산에 대해 소유권을 보증 받는 보험이라고 들었는데, 타이틀 보험에 대한 설명을 바라며, 또한 소유권에 대해 어떤 문제들이 있을 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 타이틀 보험(Title Insurance)은 부동산 매매 과정에서 해당 부동산의 소유권을 증명하고 보증하는 보험입니다. 부동산 매매를 위한 에스크로가 오픈되면 에스크로 회사는 타이틀보험회사에 해당 부동산에 대한 타이틀 조사를 지시하게 되고 타이틀 보험 회사(Title Insurance Company)는 타이틀 조사 보고서(Preliminary Title Report)를 에스크로 회사로 보내게 됩니다. 에스크로 회사는 이 조사 보고서를 바이어에게 보내어 구입하려는 부동산에 관련된 모든 정보를 파악하고 확인케 합니다.
타이틀 조사 보고서에는 현재 부동산의 이름(매매 계약한 셀러와 부동산의 실제 소유주가 같은 사람인지 확인해야 합니다), 당해 년도 재산세 금액과 체납된 재산세 금액(Tax`Lien), 은행 채무 내역이나 저당권 설정 사실, 법원 판결문(Judgement), 지역권(Easement), 약속, 조건, 제한규정(Covenant, Condition & Restriction), 등기상에 나타나 있는 부동산 대지의 위치와 면적(지적도) 등의 내역과 기록들이 포함되어 있습니다.
부동산 소유권에 대해 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
* 부동산의 실질 소유주의 명의가 잘못 등재된 경우 *체납된 재산세 *위조된 증서, 위조된 해지 증서, 위조된 유언장 * 체납된 연방 및 주 소득세 *밝혀지지 않은 상속인 또는 사라진 상속인 *부동산에 걸려있는 또 다른 융자 *유효기간이 지났거나 검인되지 않은 유언장 *전 소유주의 유치권(Lien) *법원 판결문 *사기 행위 *동명이인이나 유사한 이름으로 인한 혼동 *실제 소유주가 아니면서 자기 소유라면서 신분을 사칭한 경우 *미성년자에 의한 양도증서 *결혼한 사람이 소유권이 자기 혼자에게 있다고 작성한 양도 증서 *양도자가 사망한 이후의 양도 증서 *법적으로 이혼한 배우자의 권리 또는 전 소유주와 이혼한 배우자의 권리 *실수나 부주의로 인해 잘못 작성된 증서 *유언장의 부정확한 해석 또는 잘못된 해석 *허위 문서 작성 *소멸된 주식회사의 양도 증서, 위조된 회사 결의문, 위조된 기록 *잘못 기록된 법적 고시 내용과 등기 내용 그리고 법적 서류 *양도인 또는 집행인의 남아있는 영향력 등과 같은 문제를 예로 들 수 있습니다.
타이틀 보험은 에스크로가 종결되는 시점부터 해당 부동산에 관련된 어떠한 하자나 결격 사항으로 인해 바이어와 은행이 손해 보지 않도록 보증해 주는데 목적이 있습니다. 부동산 소유권이 이미 바이어에게 이전된 후에도 위에서 기술한 여러 가지 결격 사유나 하자들이 정리되지 않고 남아 있다면 많은 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 이런 문제를 방지하기 위해 에스크로 회사는 에스크로가 진행되는 동안 타이틀 보험회사를 통해 부동산의 결격 사유를 조사하고, 셀러는 바이어를 위해, 바이어는 융자기관을 위해 타이틀 보험을 들어주게 하여 만일에 발생할지 모를 문제에 대해 타이틀 보험회사로부터 보호를 받게 합니다.
문의: (213)388-7777
단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장