부동산 구입 위한 에스크로
절차에서 타이틀 보험은 필수

<문> 우리 가족이 미국에 온지 5년 만에 처음으로 집장만을 하게 되었습니다. LA와 가깝지만 조용하고 학군이 좋다는 동네에 부동산 에이전트를 통해 우리에게 적합한 집을 골랐고, 집을 파는 셀러와 가격을 절충하여 매매 계약하고 최근 에스크로에 들어갔습니다.
한국에선 몇 번 집을 거래한 경험이 있어 집을 팔고 사는 과정엔 익숙한 편이지만 이곳에선 처음이라 에스크로나 타이틀 보험과 같은 말과 제도가 매우 생소하기만 합니다. 제가 듣기로는 타이틀 보험은 구입하는 집에 대해 명의를 보증해 주는 보험이라 하는 데 맞는 말인지요?, 또 부동 타이틀 보험과 에스크로와 어떻게 관련되어 있는지 알고 싶습니다.

<답> 부동산이나 사업체 매매는 거래 당사자인 셀러와 바이어에게는 매우 중요한 일이기 때문에 거래에 아무런 문제가 없어야 하며 정확하고 성공적으로 이루어져야 합니다.
만일 여러분이 소유하고 있는 부동산의 명의(title)에 문제가 있다면, 이 문제로 인해 소유하고 있거나 투자한 부동산의 권리의 일부 또는 그 전부를 상실할 수 있습니다.
이러한 위험 요소를 없애기 위해 부동산을 소유하려는 사람은 타이틀 보험(title insurance)을 구입하여 재산을 보호해야 합니다. 타이틀 보험은 부동산에 관한 소유권을 증명하고 보증해주는 보험을 말합니다.
우리가 일반적으로 가입하고 있는 화재 보험, 생명 보험, 자동차 보험과 같은 일반 보험은 앞으로 발생할지 모르는 여러 가지 불상사에 대해서 배상해 줄 것을 약속하는 보험인데 반해, 타이틀 보험은 바이어의 명의로 소유권이 이전되기에도 이미 있었음에도 불구하고 보험을 가입할 당시에는 나타나지 않았던 문제나 하자로부터 발생되는 손실에 대해 보험 가입자에게 배상할 것을 보증해 주는 보험입니다.
에스크로 업무에서 가장 중요한 일 가운데 하나는 바이어가 구입하려고 하는 부동산의 소유권(명의·title)에 아무런 문제나 하자가 업도록 하기 위해 타이틀 보험 회사(title insurance company)에서 해당 부동산에 대해 조사하여 작성한 타이틀 조사 보고서(preliminary title report)에 의거하여 일을 진행시키는 일입니다.
부동산 매매에 대한 에스크로가 오픈되면 타이틀 보험회사는 타이틀 조사 보고서를 작성하여 에스크로에 보내게 되고, 에스크로 회사는 이 타이틀 조사 보고서를 바이어와 부동산 에이전트에 보내서 바이어가 구입하려는 해당 부동산에 관련된 모든 정보를 정확히 파악하고 확인하게 됩니다.
타이틀 조사 보고서는 매매되는 부동산에 관련된 많은 정보가 기록되어 있습니다. 예를 들면, 법적 소유권자(셀러)의 명의(title), 재산세 및 기타 세금의 납부 여부, 지역권(easement), 융자에 대한 내역, 법적 기록, 소송 기록, 지적도외 같은 내용이 타이틀 조사 보고서에 포함되어 있습니다.
이 타이틀 조사 보고서를 통해 부동산을 양도하려는 셀러가 갖고 있는 매매 권리의 정당성을 밝히고 또한 계류 중인 소송, 결함, 문제점이나 제 3자의 권리 주장 유무에 대해서도 조사하고 확인할 수 있고, 이 조사 보고서에 나타난 모든 결함이나 문제를 에스크로가 종결되기 전에 셀러에게 정리하게 함으로써 깨끗한 상태의 부동산을 바이어가 인수할 수 있게 하는 것입니다.
문의 (213)388-7777
단 양<유나이티드 에스크로 윌셔지점장>