주변 영역도 소유주 관리

김 아무개씨는 그가 세들어 살고 있는 아파트 앞 잔디밭에 있는 수도 계량기가 뚜껑이 열려 있는 것을 모르고 걸려 넘어져 허리를 크게 다쳤다. 그런데 수도 계량기가 아파트 건물주인 이 아무개씨 개인 프라퍼티의 영역에 있었던 것이 아니고 시 소유의 땅과 이씨 프라퍼티 영역 사이에 있는 집 앞 잔디밭이었다. 이 경우 건물주 이씨는 김씨가 다친 것에 책임이 있는가?
이에 대한 대답은 예스이다. 왜냐하면 아무리 수도 계량기가 이씨 개인 프라퍼티 영역 내에 있지 않았다고 하더라도 집 앞에 있는 수도 계량기는 이씨가 관리할 수 있는 범위 내에 있는 것으로 이 경우 적어도 세입자에게 주의 경고를 주어야 할 의무가 있다.
일반적으로 건물주는 자기 재산권 내에 있는 건물뿐만 아니라 건물 주위를 싸고 있는 가까운 영역(컨트롤 할 수 있는 영역)에 사람이 다칠 만한 어떤 것이 있거나 이같은 일이 발생한 적이 있다면 자신의 이웃이나 손님에게 안전을 위한 사인판을 붙인다든지 하는 방법으로 주의 경고를 주어 사고를 미연에 예방하게 할 책임이 있다.
위의 예를 보자면 집 앞에 있는 잔디밭은 이씨가 본인 소유의 땅은 아니지만 이씨가 관리해야 하는 영역 내에 있고 수도 계량기 뚜껑이 없어진 것을 보았다면 본인이 그것에 대해 수리를 하던 혹은 적어도 주의 사인판 정도는 반드시 누군가 다칠 수 있는 사고를 미연에 예방하는 차원에서 해 두었어야 하는 것이다.
이 사고의 경우 다친 김씨가 이씨를 상대로 소송에 들어간다면 김씨 측이 승소할 가능성이 아주 높다 하겠다. 건물 소유주이든 땅 소유주이든 자신의 프라퍼티 주변은 항상 합당한 안전 상태(reasonably safe condition)로 만들어야 할 책임이 있다. 건물주나 땅 주인이 알아야 할 일은 자신들의 재산권 주변이 자신의 관리 대상이 되는 영역이라면 그 영역 내에서 일어나는 어떤 안전사고에 대해서도 책임이 있다는 사실이다.
또 다른 예를 살펴보자 어떤 청년이 강변 주변에서 튜브 임대업자로부터 튜브를 빌려서 강가에서 놀다가 다친 경우이다. 이 청년은 튜브를 빌려 타고 강 하류로 내려가다 강둑을 가로질러 걸쳐 있는 나무를 발견하고 그 나무에서 다이빙을 하기로 마음먹었다. 튜브에서 내려 나무에 올라가 다이빙을 시도한 청년은 강바닥에 솟구쳐 있는 바위에 머리를 부딪쳐 크게 부상을 입었다. 이 경우 청년은 튜브를 빌려준 임대업자와 강 주변을 재산으로 소유하고 있는 땅주인 모두에게 책임을 물을 수 있다.
위에 든 모든 예에서 공통적으로 우리가 알 수 있는 것은 건물주나 땅 주인 혹은 사업체 주인은 자신의 관리로서 유지되거나 자신의 관리 영역으로 인정되는 주변 환경의 안전에 대해 책임져야 한다는 사실이다. 따라서 예상되는 사고가 있을 수 있는 환경에 노출될 때 프라퍼티 주인들은 그것을 미연에 방지할 수 있도록 가능한 모든 노력을 해야 한다는 사실을 잊어서는 안 되겠다.
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이종호 <변호사>