전혀 모르는 궐석 판결로 인해 은행잔고 차압 통보
<문> 몇 일전 은행으로부터 법원 집행관이 은행잔고를 차압한다는 통보를 받았습니다. 자세한 내용은 알 수 없으나, 상대편의 변호사에게 물어보니 작년에 물품 대금 미납 건에 대한 소송에서 받은 판결문이라고 했습니다. 그 문제는 당시 쌍방 간에 합의를 통해 잘 해결된 것으로 알고 있었는데, 모르는 사이 한편으로 소송을 하여 판결문을 받아 낸 것 같습니다. 저는 모든 채무를 해결했었던 것이고, 그냥 있자니 억울하게 돈을 빼앗길 것 같아 걱정입니다. 당시 저는 소송에 대한 어떠한 통보도 받지 못하였는데 좋은 방법이 없는지 알고 싶습니다.
<답> 소장을 받고 적절한 대응을 하지 않아 곤욕을 치르는 경우를 자주 보게 됩니다. 일단 소송이 제기된 상태이면, 합의를 통해 해결이 됐든 안됐든 간에 소송을 기각시키든지, 아니면 이에 대한 적절한 대응을 해야 합니다. 소장이 피고소인에게 전달되면 통상 민사사건에서는 30일 이내에 응답을 하게 되어 있습니다. 따라서 피고소인이 30일 이내에 연기 신청을 하거나, 응소를 하지 않게 되면 원고측은 궐석 판결을 신청하게 되고 법원은 일정한 기간과 절차를 거쳐 판결을 내려주게 되는 것입니다. 따라서 귀하의 경우 소장에 응답하지 않았기 때문에 궐석판결을 받게 된 것이고, 은행구좌 차압이라는 판결집행을 당하게 된 것입니다.
차압통보일로부터, 약 10일이내 이의를 제기하거나, 법원의 차압중지 명령을 받지 못하게 되면, 귀하의 은행은 법원 집행관의 지시대로, 은행구좌에 있는 잔고를 넘겨주게 됩니다. 소송에 대한 통보를 받지 못한 것이 사실이라면, 빨리 전문가와 상의하셔서 긴급 판결무효 소송을 제기하셔야 합니다.
3자 명의로 구입한 부동산 소유권 이전
<문> 저는 개인 사정상 제3자의 명의를 빌려 주택을 구입했습니다. 구입 당시 크레딧 문제와 또한 세금 문제 등으로 인하여 잘 아는 친척의 이름을 빌려서 약 20%만 지불하고 나머지는 은행에서 융자를 하여 구입하였는데 이제 제 이름으로 바꾸려고 합니다.
어떤 방법으로 소유권을 이전해야 하며, 또한, 남아 있는 융자금액은 갚아야 하는지요?.
<답> 부동산에 관한 소유권을 이전하는 방법에는 은행 융자 여부와 상관없이 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 첫째는 양도증서(GRANT DEED)이고 두번째는 권리포기증(QUIT CLAIM DEED)이 이에 해당합니다. 양도증서는 소유하고 있는 부동산에 대해 모든 권리와 의무를 양도하는 것이고, 소유권이나 부동산에 문제점이 발생했을 경우 이에 대해 책임지고 보증을 해줘야 하는 소유권 양도 방식입니다. 통상적으로 정상적인 부동산 매매시에 가장 많이 사용되는 방법입니다. 따라서 은행 융자금이 있을 경우에는 판매자가 매매 계약을 통해 융자금 잔액을 다 지불해야 하고, 소유권이나 부동산 차체에 어떠한 분쟁도 없어야 구입자에게 명의가 변경될 수 있게 됩니다. 그러나 권리포기증을 통한 소유권 이전은 양도증서의 경우와는 틀리게, 해당 부동산에 대한 소유권이나 법적 하자와는 관계없이 양도자가 가지고 있는 권리만을 포기하는 형태입니다. 따라서 후에 부동산에 어떤 문제가 발생하더라도, 양도인에게 책임을 물을 수 없게 되는 것입니다. 따라서 귀하의 경우 은행으로부터 융자를 받아서 구입했고, 융자잔액이 남아있기 때문에, 융자금액 전액을 갚기 전에는 양도증서로 양도받을 수가 없고, 권리포기증을 사용해야 합니다. 또한, 은행 융자금액에 대한 지불 의무는 계속해서 친척이 지게 되는 것임을 유의하시기 바랍니다.
사업체 융자금 저당 설정 부채 상환 후 남아
<문> 오래전 사업체를 구입할 때, 구입가격 일부를 전 주인으로부터 개인적인 융자를 받아 사업체를 매입했습니다. 계약 당시 사업체에 UCC-1이라는 저당권을 설정했습니다. 약 2년전 모든 융자 금액을 완납했고, 이제 사업체를 팔기 위해 에스크로를 설정하였는데, 아직까지 UCC 저당설정이 그대로 남아있는 것을 발견하였습니다. 매수인이 UCC저당을 해제해 주지 않으면 매매계약을 취소하겠다고 하는데 어떻게 처리해야 하는지요.
<답> 융자 은행이 부동산에 근저당을 설정하듯이 사업체나 일반적인 동산에 대해서는 UCC-1이라는 저당을 설정하는 제도가 있습니다. 저당을 설정한 사람에게 모든 지불 의무를 완수할 때까지 사업체나 동산의 소유권 이전을 제한하게 됩니다. 모든 융자금 지불을 완료했을 때에는 저당 설정자가 자발적으로 UCC 저당 설정을 해제 (Form UCC-3)해주어야 하는데, 특히 채무자의 요구가 없을 경우 저당권자는 일반적으로 무관심하게 지나치는 경우가 많게 됩니다. 전 사업체 주인을 찾아서 저당 해제 요청을 하거나, 융자금 완불에 대한 소정의 증빙 서류를 구비해서 전문가에게 상담하시면 쉽게 처리하실 수 있습니다.
(213)639-2900
한태호 변호사
