에이미 서/베이 밸리 금융
=====
수학에 관심이 없는 사람이라도 큰 돈이 움직이는 부동산 구매에 관한 숫자에 대해서는 일반적으로 많은 관심을 가지게 됩니다. 내가 구입하는 이 부동산이 과연 몇 년 안에 얼마만큼 오를까 하는 기대치에 대한 숫자에서부터 금융기관에서 제공하는 특정 융자 프로그램을 통한 상환금이 얼마나 되나, 또는 이 부동산에 대한 세금은 과연 얼마나 되나 하는 것들입니다.
투자의 가치에 대한 척도인 주택 가격 상승률은 과거 통계자료와 현재 부동산 경제의 흐름을 통한 순수한 예측과 전망만이 가능할 뿐입니다. 또한 부동산 재산세 역시 정해져 있는 비율을 지불하게 되는 것이라 특별한 수학적 지식은 필요하지 않습니다. 하지만 융자 상환에 대해서는 아주 간단한 월페이먼트 계산 일지라도 꽤나 복잡한 수식을 필요로 하고 있습니다. 수식으로 본 융자 상환에 대해서는 예전에 한번 소개드린 바 있습니다.
복잡한 수식보다는 간단한 그래프를 통해서 융자 상환을 알아 보는 것이 좀 더 이해하기가 쉬울 것이라고 생각합니다. 앞으로 두 주에 걸쳐서 그래프로 본 융자 상환에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
우선 많은 고객 분들이 궁금해 하시는 것 중에 하나인 월페이먼트에서 이자가 차지하는 비중에 대해서 그래프를 만들어 보았습니다. 주택 가격이 비싼 베이 지역에서는 상대적으로 선호도가 떨어지지만 전국적으로 제일 흔한 30년 고정 이자율 프로그램을 기준으로 하였고, 연 6% 이자율을 적용하였을 때를 예로 들어보았습니다. 변동이자율의 경우라도 이자율만 중간에 바뀔 수 있을 뿐이지 기본적인 개념은 30년 고정 이자율의 융자 상환 방식과 동일합니다.

첫째, 앞서 말한 융자 프로그램을 적용했을 때 $500,000융자 금액에 대한 월페이먼트는 $2,997.75가 됩니다. 즉, 30년, 즉 360개월에 걸쳐 매달 $2,997.75를 지불하여 융자금 $500,000을 모두 갚게 되는 것입니다. 30년에 걸쳐서 내야할 이자는 쉽게 (30년 동안 지불하게 될 금액) - (융자 원금) 이 되므로, ($2,997.75×360 = $1,079,190) - ($500,000) 하면 $579,190이 전체 지불해야 하는 이자가 됩니다. 원금보다 오히려 더 많은 이자 액수에 놀라시는 분들도 많이 있지만 30년이라는 기간동안 발생하는 물가 상승을 고려해 본다면 어느 정도는 수긍이 갈 수 도 있을 것입니다.
매달 같은 금액을 지불하여 융자 원금이 조금씩 줄어들게 되는 방식인 amortization 원리를 적용하면 상환 초기에는 월페이먼트의 대부분이 이자를 내는 데 쓰여지고 시간이 지나 갈 수록 이자에 대한 비율이 줄어듭니다. 첨부된 그래프를 보면 전체 (100%) 페이먼트 중 첫달의 경우 16.6%가 원금을 갚는데 쓰여지고 나머지 83.4%는 이자를 갚는데 쓰여지다가 시간이 흐를 수록 서서히 그 격차가 좁아져서 220개월 (약 18.3년) 이 넘어가면서 이자와 원금에 쓰여지는 금액이 거의 같아지면서 그 이후에는 빠른 속도로 이자에 대한 페이먼트가 줄어들게 됩니다.
또 다른 예를 들어 보면 융자 액수가 $400,000이라고 할 때 (6% 연이율, 30년 고정) 첫 달의 페이먼트 $2,398.20의 16.6%인 $398.20은 원금을 갚는데 쓰여지고 83.4%인 $2,000이 이자를 갚는데 쓰여지게 됩니다.
다음 주에는 융자 상환 기간이 늘어나면서 줄어드는 융자 원금과 동시에 equity가 늘어나는 그래프와 매달 일정 금액을 더 상환할 시에 상환 기간이 줄어드는 것을 나타내는 그래프를 통해 융자 상환에 대해서 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
이 글은 www.bayvalleymortgage.com에서 다시 보실 수 있습니다.
510-727-0500
408-522-2100