최용오/우리금융 부사장


HELOC 는 Home Equity Line Of Credit 입니다. 요즘 더욱 많아진 여러 은행의 융자 광고 중에서도 HELOC 광고는 단연 다수를 차지합니다. 집에 우편으로 배달돼 오는 광고 뭉치 속에도 HELOC 광고지는 빠지지 않습니다.
아시는대로 HOME EQUITY 란 주택의 가치에서 은행 융자분을 제외한 주택소유주의 순수 자산 부분입니다. 만약 주택의 시장 가치가 50만불이고 그 주택에 대한 융자금 30만불에 대해 담보가 설정돼 있다면 나머지 20만불 가치에 대한 부분이 HOME EQUITY 입니다. 따라서 HOME EQUITY는 고정돼 있는 절대 가치가 아니고 주택이 담보가 되는 융자금액의 변화에 따라 혹은 주택 가격의 시장 변화에 따라 달라집니다.

근래에는 주택을 소유한 거의 모든 소비자들이 HELOC 융자를 받아 다양한 용도로 편리하게 사용하고 있습니다. 요즘들어 HELOC 융자가 특히 활기를 띄는 이유는 우선 기록적으로 낮은 이자율과 주택 가격의 상승입니다.
지난 수년간도 변함 없이 샌프란시스코 베이 지역의 주택 가격은 지속적인 상승세를 유지했습니다.

한편 이와는 대조적으로 이자율은 계속 하락세를 유지하여 소비자들이 HELOC 융자를 받아 사용하기에 최적의 조건을 이루었습니다.

또한 이러한 분위기를 타고 많은 주택 융자 은행들이 다양한 프로그램들을 개발해 시장에 내놓은 것도 HELOC 융자의 활성화에 활력소가 됐습니다.
오늘은 HELOC 융자의 신청 시와 사용 시에 기억해 두시면 좋을 몇가지를 말씀드립니다.

HELOC의 기본적인 사용 방법은 일반 소비자용 신용카드와 같습니다. 일정한 금액을 LINE으로 설정 받아 그 범위내에서 쓰고 갚기를 자유롭게할 수 있습니다.

사용한 금액 즉 남은 BALANCE에 대해서만 이자를 지불하고 아직 사용하지 않은 LINE에 대해서는 아무런 금융 부담을 하지 않습니다.

월 페이먼트도 일반 시용카드와 마찬가지로 최소한도 정해진 페이먼트만을할 수도 있고 남은 밸런스의 전부 혹은 일부분만을 할 수도 있습니다. 사용 시에는 일반 시용카드와 동일한 형태의 EQUITY LINE CARD를 발부 받으며 동시에 은행의 CHECK BOOK과 같은 수표책도 받습니다.

이렇게 외형적으로는 소비자용 신용카드와 같거나 혹은 비슷하지만 실제 내용에서는 큰 차이가 납니다. 우선 소비자용 신용카드가 무담보 신용 대출인데 비해 HELOC는 주택이 담보가 됩니다. HELOC 융자는 이자가 신용 카드보다 낮고 은행에 지불된 이자금에 대하여는 세금이 면제되는 혜택이 있으나 주택이 담보로 잡혀 있다는 사실은 항상 기억을 해 두셔야 합니다.

만약 불가피한 사정으로 페이먼트를 못하거나 연체가 될 경우 신용 카드의 경우에는 신용 기록이 나빠지는 이상의 손실은 피할 수 있으나 HELOC의 경우에는 담보가 됐던 주택을 잃게 되는 수도 있습니다. 따라서 신용 카드와 같은 수준의 작은 액수의 HELOC 사용은 재고를 하시도록 권해 드리고 싶습니다.

그리고 대부분의 HELOC 융자는 PRIME RATE INDEX에 따라 움직이는 변동이자율을 사용합니다.
PRIME RATE INDEX는 미국내 주요 은행들이 우대 고객들에게 제공하는 융자에 대한 이자율로 연방준비은행에서 관리하는 단기 금리 이자율의 직접적인 영향을 받습니다.

PRIME RATE INDEX는 현재 4.75% 인데 불과 3개월 전 까지만 하여도 4.00%를 유지했었습니다.

지난 3개월간 0.25%씩 3차례에 걸쳐 조정된 정부의 단기 금리 인상이 기록적인 4.00%를 장기간 유지해 오던 PRIME RATE INDEX를 갑작스레 크게 끌어 올렸습니다. HELOC 융자의 이자율은 이 PRIME RATE INDEX에 은행이 취하는 이익인 MARGIN을 더해 결정됩니다. MARGIN은 소비자 개개인의 조건과 EQUITY 비율 그리고 은행과 프로그램의 내용에 따라 다양합니다.
다음 주에 HELOC에 대해 계속하겠습니다.

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