최용오/우리금융 부사장
지난 주 이 란의 끝머리에 매 달 정해진 페이먼트를 했음에도 불구하고 원금이 늘어날 가능성이 있는 NEGATIVE AMORTIZATION MORTGAGE에 대해 말씀 드렸습니다.
변동이자율 융자의 대표적인 특징의 하나인 이 기능은 모든 변동이자율 융자에 해당하는 것은 아닙니다. 보통 1% 정도의 낮은 이자율로 시작하며 MTA나 COST OF FUND INDEX를 사용하는 변동이자율 융자가 이에 해당합니다.
우선 기억해야하는 부분은 원금이 늘어날 수 있는것은 매 달 내는 페이먼트가 융자금의 이자를 감당하지 못하는 경우라는 것입니다. 매 달 집으로 배달돼 오는 스테이트먼트에는 그 달에 내게 부과된 이자 금액이 명시돼 있습니다. 만약 그 이자 금액 만큼을 페이먼트로 은행에 지불한다면 원금이 늘어나는 일은 없을 것 입니다. 혹은 그보다 더 많은 금액을 지불할 수도 있겠는데 그 때에는 이자를 초과하는 금액만큼은 원금에서 갚아집니다.
원금이 늘어날 수 있는 경우란 위에서 말씀드린대로 내가 내는 페이먼트가 이자를 갚기에도 미치지 못하는 경우에 이자와 내가 낸 페이먼트 간의 차액이 원금에 더해지는 것입니다.
변동이자율 융자의 이런 기능은 단점이라기보다는 잘 활용할 경우 큰 장점으로 꼽힙니다.
특히 소규모 사업자의 경우 계절에 따라 혹은 다른 여러 요인들로 인해 사업에 기복이 있을 수 있는데 이런 경우 페이먼트 액수에 융통성을 가질 수 있는 변동이자율 융자가 도움이 됩니다. 수입이 적은 달에는 정해진 최소 금액의 페이먼트를 내고 혹시 그로 인하여 원금이 늘어난 경우라면 몇 달후 수입에 여유가 있을 때 그를 갚을 수 있습니다.
물론 원금에 부족한 이자 페이먼트 금액이 추가될 경우 이자에 다시 이자가 더해지는 것이 은행 융자입니다. 따라서 꼭 필요한 경우가 아니라면 굳이 원금을 키우는 일은 없는 것이 좋겠습니다.
하지만 이런 경우라도 원금 페이먼트는 여유가 있을 때로 미루고 이자만 갚을 수 있는 페이먼트 방식을 택할 수 있는 것이 이런 변동이자율 융자의 장점이라고 하겠습니다.
요즈음은 장기적인 경기 침체로 인해 변동이자율 결정에 지표가 되는 경제 지수들이 매우 낮고 따라서 여기에 마진을 더해 정해지는 변동이자율 이자율도 최저치를 기록하고 있습니다.
그에 따르는 결과로 지난 몇년간은 최소한의 정해진 페이먼트만을 지불한 경우라도 원금이 늘어난 경우가 거의 없었습니다. 오히려 최소한의 페이먼트로도 다소간이나마 원금을 갚아 나갈 수 있었던 경우가 대부분 이었습니다. 변동이자율을 가진 소비자들이 이익을 본 셈입니다.
하지만 만약 경기의 활성화로 경제 지수들이 좋아지고 변동이자율이 상승한다면 최소한의 페이먼트를 할 경우 원금이 늘어나게 될 것입니다. 이런 경우 원금의 누적이 쌓이면 담보가 되는 주택의 가치를 초과하게되고 융자에 대한 담보 능력을 잃게될 것입니다.
이런 경우에 대비하여 은행은 5년마다 융자의 상황을 점검하고 재평가하여 페이먼트 금액을 새로 조정하게 됩니다. 어떤 경우라도 원금의 누적이 처음 시작한 융자 금액의 $125%는 넘지 않도록 하는 것이 원칙입니다. 그 이전까지는 이자율의 변화에 상관없이 해마다 최소 페이먼트 금액의 7.5%씩 상승 조정됩니다. 예를 들어 첫 해의 최소 페이먼트 금액이 $1,000 이었다면 두번째 해에는 $1,075이 되고 그 다음해에는 $1,155 이 되는 방식입니다.
낮은 이자율로 시작하고 페이먼트 방식에 융통성이 있는 것이 이런 종류 변동이자율 융자의 장점이나 잠재적인 원금 누적 가능성으로 인해 홈에퀴티 융자 신청 시에 어려움을 겪기도 합니다. 다른 고정이자율 융자를 가진 소비자에 비해 은행의 선택에 어려움을 겪게되는 경우가 있습니다.
다음 주에 계속하겠습니다.
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