건물주의 새 임대계약 거부
<문> 지난 10여 년 동안 소형 마켓을 운영하고 있고, 약 1년 전에 임대계약이 만료되었습니다. 임대계약 만료 전에 건물주에게 장기간 새로운 리스 기간을 줄 것을 요구하였으나 거절당했고, 매달 월세 임대계약으로 지내 오고 있습니다.
제가 입주해 있는 상가는 약 1년 전부터 시 정부에 의해 재개발 대상지역으로 예정되어있고, 건물주는 장기간 임대계약에 대해서는 절대 불가능하다는 입장입니다. 정부 강제 수용 시에 장기 리스권한이 없는 저에게는 어떠한 불이익이 생길 수 있는지 궁금합니다.
<답> 우선, 건물주가 귀하에게 새로운 장기간의 임대 계약을 허용하지 않는 이유가 어떤 연유에서인지 잘 이해가 되지 않습니다. 특히 상가 건물인 경우, 세입자의 임대료가 강제수용 보상액을 산정하는 중요한 지표로 작용을 하기 때문에, 장기간의 세입자 임대계약이 존재하는 것이 오히려 보상액을 증가시킬 수 있는 장점으로 작용할 수 있기 때문입니다. 그러나, 일단 강제수용 여부와 그 대상 부동산이 결정되고 나면, 그 이후에 투자된 자본이나 증축에 소요된 경비에 대해서는 보상을 받을 수 없는 경우도 있음을 주의하셔야 합니다.
귀하의 경우, 아직 강제수용여부가 결정된 단계가 아닌 것으로 사료되므로, 건물주와 만나 이러한 유리한 점들을 설명하고 잘 설득하시면 가능하리라 생각됩니다.
장기 리스권한이 없는 경우 강제수용 보상에 대한 합의과정에서 불리한 것은 사실이지만, 전혀 보상을 받을 수 없는 것은 아니므로 일방적으로 포기하지는 마시기 바랍니다.
인접한 건물주의 토질오염 보상청구
<문> 저는 지난 20여 년 간, 시내 상가에 자동차 정비업소를 운영하는 건물과 땅을 소유하고 있습니다. 예전에 제가 구입하기 전에는 주유소가 있던 자리였다고 합니다. 얼마 전, 인접한 건물 주인이 저희 건물과 땅을 구입하고자 계약을 하고, 토질 오염 측정을 위한 시추작업을 하였습니다. 조사 결과 토질오염으로 판명되었고, 구입자는 계약 취소와 함께 인접해 있는 자신의 토질도 오염되었으므로 손해배상을 요구하는 소송을 제기하였습니다. 어떻게 대응해야 하는지 조언을 바랍니다.
<답> 1980년 이전에는 환경오염에 대한 인식과 규제가 거의 없었습니다. 그러나, 연방법CERCLA(1980 년 제정)와 캘리포니아주 법 CA SUPER FUND(HSA 25300-25395.15)이 제정되고 난 후, 오염에 대한 규제와 책임 소재를 엄격하게 적용시켜왔습니다. 현행 환경 오염에 관한 법률과 판례에 따르면, 오염된 부동산의 소유주나, 오염을 발생시킨 당사자가 과실을 불문하고 절대적으로 책임을 지게 되어 있습니다. 따라서, 토질 오염이 발견되었고, 그 오염으로 인하여 인접한 건물주나 임차인에게 피해를 끼쳤다면, 피해자는 당연히 피해보상을 위한 청구 소송을 해오게 됩니다. 그러나, 귀하의 경우처럼, 구입 이전에 주유소를 경영하던 건물이었다면, 귀하께서 해당 건물을 구입하기 이전에 오염이 발생했을 가능성이 매우 높다고 하겠습니다. 그러므로, 전 건물주를 상대로 인접 부동산 주인의 청구에 대한 책임면제를 요구함과 동시에 귀하의 건물과 토질 오염에 대한 손해배상도 같이 청구하실 수 있다 하겠습니다. 반드시 주의하실 것은, 건물을 처분하는 것으로 토질오염에 대한 책임이 완전히 면제되는 것이 아니라는 점을 유의하시기 바랍니다.
법적 책임에 대해 환경 오염에 정통한 변호사와 상의하시고 환경 오염 회사의 토질 검사 및 전문의견을 받으시길 권합니다.
미국소송판결문과 한국내 재산차압
<문> 저는 주로 한국에서 상품을 수입하여 판매하는 도매업을 하고 있습니다. 몇 개월 전부터 상당한 금액의 상품 대금을 지불하지 않는 거래처가 있는데, 이곳 미국에는 재산이 별로 없어서 대금 청구를 위한 소송을 망설이고 있습니다. 그러나, 듣기로는 상대방이 한국에 상당한 재산을 가지고 있는 것으로 알려져 있는데 이곳 미국 소송 판결문으로 한국에서 재산을 차압할 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 한국과 미국은 서로 다른 주권 국가이기 때문에 법적 재판 관할권이 적용되지 않습니다. 그러나 한국의 민사소송법 제203조는 외국법원 판결문에 대한 한국 내에서의 효력과 집행절차에 대해 규정하고 있습니다. 특히, 민사소송법 203조는 외국판결문이 다음의 네 가지 조건을 충족시킬 것을 요구하고 있는데, 첫째, 한국법원이 재판관할권이 있는지 여부, 둘째, 상대방 특히, 피고소인이 한국인 또는 한국 회사인 경우 충분히 소장에 대해 통보를 받았는지 여부, 셋째, 한국 전통관습이나 공공 정책에 반하는지 여부 (예를 들면 도박에 의한 빚이나 응징적 배상금 등은 한국에서 인정받지 못함), 넷째, 상호 호혜주의가 인정 되야 할 것 등이 그 조건이라 하겠습니다. 한국의 해당 민사 법원에 신청하게 되면, 법원은 상기 네 가지 요구조건을 심리하게 되고, 판결문과 함께 차압 처분 명령서를 받게 되면 상대방의 재산을 차압할 수 있게 되는 것입니다.
