박수경 융자<모기지 월드>

요사이 모기지 광고 문안을 보면 10여년 전에는 없던 융자 프로그램(program)들이 눈에 띈다. 그 중에서도 다운 페이먼트(down payment)가 필요 없다는 100%융자는 매혹적이지 않은가? 심지어 클로징코스트(closingcost) 까지 융자에 포함하여 100%이상의 융자를 제공하는 프로그램(program)도 있다. 단 1달러의 다운페이도 하지 않고 내집을 장만할 수 있다는데 나도 이제 렌트로 사는 아파트를 박차고 나올수 있을까!
통계적으로 본 집값 페이먼트의 능력 계산 방법은 현재 아파트 렌트 비용에 매달 저축 가능 액수를 더한 금액이다. 그러므로 만약 여러분이 현재 다운 페이먼트(down payment)로 사용할 수 있는 저축이 없다하더라도 집을 사신 후 매달 페이먼트를 꼬박 꼬박 빠지지 않고 부담할 자신만 있다면 100% 융자를 통하여 내집 마련의 꿈을 이룰 수가 있다. 다만 100%융자란 위험 부담이 큰 융자 프로그램이라는 것을 기억해야 한다. 만약 예상치 못한 실직시 몇달만 페이먼트가 밀려도 어렵게 장만한 집은 은행 소유가 되고 만다. 또한 지붕이 새거나 보일러가 고장나도 고칠 여유자금이 없다면 집안에서 비를 맞거나 추위에 떨수 밖에 없을 것이다. 그렇지만 렌트 아파트에 살면서 버려지는 돈보다 내집에 매달 부어가는 페이먼트중 원금 부분은 정기예금처럼 모아지고 이자 부분에 대한 세금 혜택 또한 무시할 수 없을 것이다.

무엇보다도 100% 융자를 해서라도 내집을 마련하고 싶은 가장 큰 이유는 끊임없이 상승곡선을 그려가는 주택가격 때문일 것이다. 돈을 빌려주는 은행 측에서도 위험 부담율이 큰 100% 융자 프로그램을 앞 다투어 내어놓는 이유는 시간이 지날수록 집값이 상승함으로써 집값 대비 융자 비율을 낮출수 있기 때문이다. 그러나 집가격이 충분히 상승하기까지 은행은 빌려준 돈의 페이먼트를 꼬박 꼬박 잘 받기 위하여 대출 전 까다로운 심사를 한다. 중간 가격이상의 집을 구입하기 위해서는 좋은 크레딧 성적과 안정적인 직업, 수입 증명등을 요구하며, 만약의 경우 있을 수 있는 은행 측의 손실을 줄이기위해 다소 높은 이자율이나 프리페이먼트 페널티(prepayment penalty)를 적용하기도 한다.
실제로 은행측에서 생각하는 100%융자의 주 대상은 젊은 고학력 전문직 종사자들이다. 즉 학교를 졸업하고 안정적이고 좋은 수입의 직장을 가졌지만 아직까지 충분한 다운페이를 저축하지 못한 젊은 층을 겨냥한 것이다. 또한 한인 사회에서 본다면 집장만 보다는 사업체를 우선으로 구입한 후 사업을 안정적인 궤도에 들어서게 하였지만 다운 페이먼트를 아직 마련하지 못하였을 경우 100% 융자를 사용하면 내집 장만을 몇 년 앞당길 수있다.
100% 융자로 집을 구입하고자 하는 경우에는, 먼저 매 달 낼 수있는 가능한 페이먼트를 본인의 수입과 지출을 바탕으로 정한후 반드시 융자 전문인과 먼저 상담하고 은행 측으로 부터 미리 융자 승인을 받은 다음 집을 구입하는 것이 안전하다.
(408) 410-0089