법원에서 승소판결을 받은 채권자가 판결을 집행하기 위해서 채무자가 살고 있는 주택을 강매(execution sale)하는 경우가 있다. 이러한 강매는 다른 부동산 강매와는 달리 법원명령이 필요하다. 채무자의 주택을 강매하는데 법원명령이 필요한 이유는 채무자의 주택이 홈스테드 면제의 대상이 되는지를 결정하기 위한 것이다. 관련법을 설명해 본다.

<문> 채무자가 소유하고 있는 부동산을 강제로 세일하고자 할 경우 채권자는 언제나 법원으로부터 세일을 해도 좋다는 허락을 받아야 하나.
<답> 항상 그렇지는 않다. 채무자가 살고 있는 주택을 강매할 경우에만 법원명령이 필요하다. 예를 들어 채무자가 살고 있지 않은 별장(vacation home)을 세일할 경우에는 법원명령이 필요하지 않다. 또한 채무자가 주택으로 살고는 있지만 법적으로 동산으로 분류되는 보트나 모빌 홈(땅에 부착되어 있지 않은)을 세일하는데도 법원명령이 필요 없다. 이외에도 채무자가 살고 있는 주택이지만 이 주택이 개인이름으로 등기가 되어 있지 않고 코퍼레이션이나 다른 법인체로 등록이 되어 있는 경우에도 법원으로부터 세일 허락을 받지 않아도 된다.
<문> 세일명령은 어떤 법원에서 받아내야 하나.
<답> 채무자의 주택이 소재한 카운티에서 받아야 한다. 예를 들어 채권자가 승소판결을 받은 카운티는 LA카운티 수피리어 법원이지만 채무자의 주택은 오렌지카운티에 소재해 있다면 오렌지카운티 수피리어 법원에 세일 명령 신청서를 제출해야 한다. 또한 이렇게 채권자가 법원 판결을 받은 카운티와 채무자의 주택이 소재한 카운티가 다를 경우에는 법원 판결문 사본(abstract 또는 certified copy)을 세일명령 신청서를 제출할 때 첨부해야 한다. 세일명령 신청서는 영어로 ‘Application for sale of order’라고 부른다.
<문> 채무자의 주택을 강매하기 이전에 판결 린을 걸어두는 것이 좋은가.
<답> 그렇다. 법원으로부터 승소판결을 받고 판결문이 법원에 정식으로 기록이 되면 판결문 사본을 신청할 수가 있다. 판결문 사본이 채무자의 주택이 소재한 카운티 등기소에 등록이 되어야만 채무자의 주택에 판결 린으로 걸리게 된다. 린이란 카운티 등기소에 등록이 된 순서대로 권리를 행사할 수 있기 때문에 우선권을 행사하기 위해서는 하루라도 빨리 등기소에 등록해두는 것이 좋다.
<문> 채무자의 주택의 강매를 신청하기 전에 채권자가 고려해야 할 사항들은 무엇인가.
<답> 우선 법원으로부터 세일오더를 받아낸다는 것은 시간과 경비가 많이 드는 일임을 채권자는 명심해야 한다. 거기다가 세일이 성사되기 위해서는 경매에서 최소한 얼마의 입찰이(minimum bidding requirements) 있어야 한다는 요건이 있기 때문에 실제로 경매에서 세일이 성사되는 것이 쉽지 않다. 따라서 채권자는 세일명령을 법원에 신청하기 이전에 과연 채무자의 주택을 강매해서 남을 에퀴티가 얼마인지를 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 그래서 만약 남는 에퀴티가 없다면 채무자의 주택 세일은 하지 않는 것이 좋다.
<문> 채무자 주택의 에퀴티는 어떻게 결정하나.
<답> 우선 채무자 주택의 시가(fair market value)가 결정되어야 한다. 그러기 위해서는 이 주택에 대한 공정한 감정이 있어야 한다. 채권자와 관련이 있는 감정사가 감정한 가격은 공정한 시가라 간주되지 않기 때문에 채권자와는 아무 관련이 없는(independent) 감정사의 감정이 필요하다. 이렇게 시가가 결정이 되면 채무자가 법적으로 받을 수 있는 홈스테드 면제액이 얼마인지를 계산해야 하고, 그리고 채무자의 주택에 걸린 린의 총액이 얼마인지도 계산해야 한다. 위에서 설명한 최소 입찰액은 채무자의 홈스테드 면제액과 주택에 걸린 린의 총액을 합친 액수이다. 채무자가 가족이 있을 경우에는 7만5,000달러, 채무자가 65세 고령이거나 불구자일 경우에는 12만5,000달러까지 홈스테드 면제를 받을 수 있고 거기다가 이 주택에 린들이 많이 걸려 있다면 경매에서 불러야 할 최소 입찰액이 시가를 넘을 수가 있다.
<문> 채권자의 판결 린보다 뒤늦게 걸린 린들도 채권자가 지불해야 하나.
<답> 그렇지 않다. 이러한 주니어 린들은 최소 입찰액에 포함되지 않는다. 채권자의 판결 린보다 먼저 카운티에 등록이 된 시니어 린들만이 최소 입찰액에 포함된다. 채권자가 판결문 사본을 하루라도 빨리 카운티에 등록해야 하는 이유가 여기에 있다.