법원 판결을 집행하기 위한 채무자의 동산이나 부동산에 대한 강제세일(execution sale)이 있게 되면 채무자의 프로퍼티에 걸린 다른 린들은 어떻게 되나. 채권자의 법원 판결보다 순서가 먼저인 린들은 강제세일 이후에도 그대로 남지만 순서가 뒤인 린들은 세일과 함께 모두 없어진다. 관련법을 설명해 본다.

<문> 채무자가 소유했던 건물에 세를 들고 있는 테넌트 A는 건물이 강제세일로 팔린다는 통지서를 받았다. 통지서에는 강제세일을 요청한 채권자 변호사의 이름과 전화번호가 나와 있었다. 30만달러가 넘는 햄버거 가게를 운영하고 있는 테넌트 A는 자신의 리스가 강제세일 이후 앞으로 어떻게 될 것인지가 걱정이 되어 채권자의 변호사에게 전화를 걸었다. 채권자의 변호사는 강제세일이 있게 되면 A의 리스도 자동적으로 죽게 되므로 현재 건물에서 비즈니스를 할 수 없게 될 것이라고 말했다. 채권자 변호사의 답변이 맞을까.
<답> A의 리스가 채권자의 법원 판결보다 그 이전에 사인된 것이라면 채권자 변호사가 A에게 잘못 조언한 것이다. 그러나 A의 리스가 채권자의 법원 판결보다 이후에 사인된 것이라면 채권자 변호사의 말은 맞는 조언이라 하겠다. 다시 말해서 채무자의 건물이 강제세일로 팔린다고 해도 이 건물에 세를 들고 있는 테넌트의 리스는 이 리스가 강매를 진행하고 있는 채권자의 법원 판결보다 순위가 먼저인가, 아니면 그 이후인가에 따라서 장래가 결정된다. 리스도 린의 일종으로 간주되며 린의 순서란 언제 린이 카운티나 주정부에 등록이 되느냐에 따라서 결정된다. 먼저 카운티나 주정부에 달려가는 사람이 우선권이 있는 것이 린이다. 테넌트 A의 경우는 채권자의 법원 판결보다 훨씬 이전에 사인된 리스를 갖고 있었기 때문에 채권자의 강제세일의 영향을 받지 말아야 하는 리스였다. 그러나 모든 사건이 쌍방간의 입장의 차이로 생기듯이 이 사건에서 채권자의 변호사는 자신의 고객이 진행하고 있는 강제세일이 있게 되면 테넌트 A의 리스는 자동 말소된다는 주장을 굽히지 않았다. 채권자 변호사는 그 이유로 A의 리스가 채권자의 법원 판결이 있기 이전에 사인된 리스지만 카운티에 등록이 되지 않았기 때문에 린으로서 우선권을 인정할 수 없다는 것이었다. 그러나 리스가 우선권을 받기 위해서 테넌트가 반드시 카운티에 리스를 등록할 필요는 없는 것이 현행법이기 때문에 테넌트 A는 채권자의 변호사에게 자신의 리스권을 인정받기 위해서 법원에 ‘제3자 클레임’을 제기할 의사를 밝혔다. 이렇게 강경하게 나오자 그 때야 채권자의 변호사는 A의 리스가 강제세일의 영향을 받지 않음을 인정했다. 이 사건에서 결국 채권자의 법원 판결 액수가 워낙 많았기 때문에 채권자 이외에는 이 건물을 사겠다는 입찰자가 없어 채권자는 크레딧 입찰로 이 건물을 살 수밖에 없었다. 그리고 A의 리스를 그대로 안고 샀기 때문에 A의 새로운 건물주가 되었다.
<문> 위의 사건에서 왜 채권자는 A의 리스를 인정하려 하지 않았을까.
<답> 무엇보다도 A의 리스가 장기 리스였고, 아무리 렌트 인상이 매년 소비자 물가지수(CPA)로 오른다고 해도 시가보다는 낮은 렌트를 A가 내고 있었던 것이 주된 원인이었을 것이다. 상업용 건물의 시세를 결정할 때 건물에서 나오는 렌트 수입이 건물가격 결정에 중요한 요인이기 때문에 건물주의 입장에서는 건물이 낮은 렌트로 장기리스에 묶여 있을 때는 건물 시세를 올려 받기가 쉽지 않다. 그래서 건물주의 입장에서는 테넌트에게 리스를 주기 전에 자신의 건물을 장기리스로 묶어둘 경우 어떤 불리한 점이 있나를 잘 고려한 후 리스 조건을 결정해야 한다.
<문> 채권자의 법원 판결보다 그 순위가 하위인 린들이 강제세일로 모두 말소가 되면 이러한 린들은 아무런 보상을 받지 못하나.
<답> 만약 강제세일로 받은 판매액에서 모든 법적으로 지불해야 하는 액수를 제외하고도 남는 액수가 있으면 그 돈은 강제세일로 말소 당한 린홀더에게 분배된다. 그러나 잔액이 없으면 린 홀더는 말소된 린에 대해 아무런 보상을 받지 못한다.
<문> 강제세일에서 프로퍼티를 산 바이어는 어떤 증서를 받나.
<답> 동산을 구입한 바이어는 ‘a certificate of sale’을 차압집행관(levying officer)으로부터 받게 되고, 부동산을 구입한 바이어는 ‘deed of sale’를 받게 된다. 차압집행관은 부동산 ‘deed’의 사본을 카운티 등기소에 등록해야할 의무가 있다.
<문> 부부 공동재산(community property)이 강제세일이 되면 채무를 진 배우자의 몫만 바이어에게 넘어가나.
<답> 그렇지 않다. 채무자의 배우자의 몫도 바이어에게 넘어간다.