채무자의 부동산에 린(Lien)을 걸어
이를 해결할 때까지 판매· 재융자 봉쇄

법원에서 승소 판결을 받은 채권자는 채무자가 부동산을 가지고 있을 경우 그 부동산에 린을 걸어 판결을 집행할 수가 있다. 이러한 린을 영어로 ‘Judgment lien’이라고 부른다. 부동산에 판결 린을 거는 것은 가장 쉽고 신속하게 판결을 집행하는 방법이지만 린을 걸기 전에 채무자가 가지고 있는 부동산이 어떤 것인지를 아는 것이 중요하다.


<문> 채무자의 부동산에 판결 린을 걸려면 어떤 절차를 밟아야 하나.
<답> 판결문을 요약한 ‘Abstract of Judgment’라고 불리는 법원 양식이나 판결문의 공식 사본인 ‘A certified copy of the judgment’를 만들어 채무자의 부동산이 소재하고 있는 카운티에 등록하면 된다. 그리고 부동산에 거는 판결 린은 채무자 몰래 비밀리에 걸리는 린이 아니기 때문에 채무자는 자신이 소유하고 있는 부동산에 판결 린이 걸렸음을 통보 받게 된다. 이 통보는 채권자가 직접 할 수도 있고, 또는 카운티 등기소(County Recorder)가 린이 등록된 후 10일 이내에 할 수도 있다.
<문> 채권자 A는 채무자 B가 LA 카운티에 아파트 건물 한 채를 소유하고 있다는 정보를 입수한 후 LA 카운티에 판결 린을 등록했다. 그러나 사실상 채무자 B는 LA 카운티에 아파트 건물 한 채 이외에도 상업용 건물을 두 채나 소유하고 있었다. 이 경우 채권자 A가 모르고 있었던 채무자 B의 상업용 건물 두 채에도 판결 린이 자동으로 걸리나.
<답> 이 두 채의 건물이 법적으로 판결 린의 면제를 받는 일부 예외적인 경우가 아니라면 이 두 건물에도 채권자 A가 등록한 판결 린이 걸리게 된다. 다시 말해서 채권자는 모르고 있었던 채무자의 부동산들이 린이 등록된 카운티에 소재하고 있을 경우 이 부동산들에도 린이 동시에 걸린다.
<문> 채무자가 LA 카운티 이외의 카운티에도 부동산을 소유하고 있을 경우에 대비해서 채권자가 할 수 있는 방법은 어떤 것인가.
<답> 린을 걸기 전에 채무자의 재산 조사를 하면 채무자가 소지하고 있는 부동산의 소재를 파악할 수 있지만 그런 방법을 사용하기가 여의치 않으면 LA 카운티 주변의 모든 카운티에 판결 린을 등록하는 것도 한 방법이다. 린은 판결문이 등록된 카운티에 소재한 부동산에만 걸리기 때문이다.
<문> 채무자 C는 LA 카운티에 자신이 소재하고 있는 부동산에 채권자 D가 등록한 판결 린이 걸린 것을 모르고 LA 카운티에 또 한 채의 부동산을 구입했다. 채권자 D가 이미 등록한 판결 린이 채무자 C의 두 번째 부동산에도 걸리게 되나.
<답> 두 번째 부동산이 판결 린의 면제를 받는 부동산이 아니라면 이 부동산에도 판결 린이 걸리게 된다. 판결 린은 한번 등록하면 갱신하지 않는 한 10년간 유효하며, 이 유효기간에는 판결 린을 등록할 당시 채무자가 소지하고 있는 부동산뿐만 아니라 판결 린이 등록된 후 채무자가 새로 구입한 부동산에도 린이 걸리게 되기 때문이다. 채무자가 LA 카운티에 자신의 부동산에는 린이 걸린 줄 알고 이를 피하기 위해서 다른 주변 카운티에 부동산을 구입할 경우에 대비해 채권자가 미리 부동산 린을 걸 때 여러 주변 카운티에 판결문을 등록해 놓는 것도 채권자의 입장에서는 한 전략이라 하겠다.
<문> 채권자가 판결 린을 건 후에 판결을 집행하기 위해서 더 해야 하는 일이 있나.
<답> 없다. 채무자가 자진해서 린을 해결하지 않는 한, 린이 걸린 부동산을 팔거나 재융자를 받을 때까지 기다리면 된다. 이 때가 되면 채무자는 린을 해결하지 않고서는 린이 걸린 부동산을 팔거나 재융자를 할 수가 없기 때문이다.
<문> 채권자 E는 채무자 F의 부동산에 판결 린을 걸었다. 이후 채무자 F는 파산을 신청했고, 파산신청을 통해 채권자 E의 법원판결을 없애버렸다. 채무자 F가 파산신청이 끝난 후 부동산을 구입했을 때 채권자 E의 판결 린이 채무자 F가 새로 구입한 부동산에 걸리나.
<답> 걸리지 않는다. 왜냐면 린을 걸 수 있게 했던 법원 판결에 대해서 채무자가 파산신청을 통해 채무 면제를 받았기 때문이다.
<문> ‘리스 펜덴스’(Lis pendens)와 판결 린은 어떻게 다른가.
<답> 판결 린은 리스 펜덴스와는 달리 소송에서 판결이 내려진 후에 판결문을 등록함으로써 생겨나며 이 린의 유효기간이 끝나거나, 채무자가 린을 해결하거나, 또는 채권자가 린을 풀어주지 않는 한 소멸되지 않는다.