담보물서 나오는 렌트비로 채무 받으려면
채권자는 재산관리인 임명해 징수할 수도
부동산을 소유하고 있는 A씨는 은행에서 부동산을 담보로 융자를 받으면서 담보문서(Deed of Trust)에 서명했다. 이 담보문서에는 A씨가 융자금을 약속한 대로 지불하지 않을 경우 은행은 담보물에서 나오는 모든 렌트를 A씨 대신에 징수할 권리가 있으며, 이 권리를 행사하기 위해서 재산관리인(Receiver)을 임명할 수 있다고 명시되어 있었다. 재산관리인 임명(Receivership)에 관해 설명해 본다.
<문> 위의 예에서 은행은 A씨 대신에 렌트를 받기 위해 재산관리인을 임명할 수 있나.
<답> 있다. 재산관리인을 임명하는 것은 채권자의 입장에서는 자신의 이권을 보호하기 위해서 취하는 방법이지만 법원으로부터 재산관리인 임명을 허락 받기가 쉽지 않고 비용도 많이 들기 때문에 흔히 사용되는 방법은 아니다.
그러나 위의 예에서처럼 채무자가 채무이행을 약속대로 지키지 않을 경우 채권자가 재산관리인을 통해 담보물에서 나오는 렌트를 받을 수 있다는 조항이 담보문서에 들어 있는 경우에는 재산관리인을 통해 렌트를 받는 방법이 많이 사용된다. 이러한 재산관리인 임명 방법을 영어로 ‘Assignment-of-rents receivership’이라고 부른다. 담보물의 가치가 얼마인지에 상관없이 채권자는 재산관리인을 임명해 채무자 대신 렌트를 징수할 수가 있다. 보통 모기지가 있는 부동산의 관리를 위해서 재산관리인을 임명하기 위해서는 채권자가 담보물의 가치가 채무액보다 적다는 것을 법원에 증명해 보여야 하지만, 렌트 징수를 위해서 재산관리인을 임명하고자 할 때는 담보물의 가치가 얼마인지를 법원은 고려하지 않는다.
<문> 재산관리인은 누가 임명하나.
<답> 법원이 임명한다. 법원에 계류 중인 소송에서 분쟁대상이 되고 있는 특정 프로퍼티를 보호하기 위해서나, 법원에서 이미 받은 판결을 집행하는 것을 돕기 위해 법원에 신청하면 법원이 심의를 거쳐 재산관리인을 임명한다. 법원에서 판결을 받기 전에 재산관리인을 임명하는 ‘판결전 재산관리인 임명’(Prejudgment receivership)은 소송기간에 소송인의 재산권을 보호하기 위한 것으로 일반적으로 법원으로부터 허락 받기가 쉽지 않고 비용도 많이 드는 단점이 있다. 이렇게 판결전 재산관리인을 임명하는 것 이외에 법원 판결이 나온 후 판결집행을 돕기 위해서도 재산관리인 임명방법이 사용된다.
<문> 재산관리인은 어떤 사람들이 임명되나.
<답> 대부분의 경우 변호사들이 재산관리인으로 임명된다. 이들은 법원이 허락한 시간당 일정액의 변호사비를 받고 일을 한다. 그리고 재산관리인을 임명할 경우 경비는 관리하는 프로퍼티에서 지출되는 것이 보통이다. 따라서 재산관리인 임명에 드는 비용이 충분히 나오지 못하는 프로퍼티의 경우에는 재산관리인 임명을 신청하는 사람이 재산관리인에게 필요한 경비를 선불할 수 있는 재력이 있어야 한다.
<문> 재산관리인 임명은 어떤 경우에 사용되나.
<답> 어떤 프로퍼티를 공동으로 소유하고 있는 경우 그 프로퍼티가 분실되거나, 다른 곳으로 옮겨지거나, 손상될 위험에 처했을 때 이 프로퍼티에 이권이 있는 사람이 재산관리인 임명을 신청할 수가 있다. 그러나 부동산의 경우에는 ‘lis pendents’를 거는 것만으로는 프로퍼티를 보존할 수가 없다는 것이 증명되어야 재산관리인 임명이 허용된다. 다시 말해서 프로퍼티에 아무런 이권이 없는 사람은 단순히 채권자라는 사실만으로 재산관리인을 임명할 수가 없다.
이외에도 파트너나, 공동 투자가, 공동 오너(예를 들어 부부의 경우)들 사이에서도 프로퍼티에 이권이 있는 쪽이 프로퍼티가 분실되거나 소멸되는 것을 막기 위해서 재산관리인 임명을 신청하기도 한다. 또한 법규위반으로 당국으로부터 보수공사를 지적 받은 건물주가 건물 보수공사를 할 수 있는 있도록 하기 위해서 당국이나 테넌트들이 법원에 재산관리인 임명을 신청하기도 한다.
그리고 모기지가 걸려 있는 부동산을 보존하기 위해서 채권자가 재산관리인을 신청하기도 한다. 그러나 이 경우 앞에서 설명했듯이 담보물의 가치가 채무액을 넘지 않아야 재산관리인 임명이 허용된다.
<문> 부동산 모기지에 이권이 있는 렌더는 트러스티 세일과 재산관리인 임명 중 어느 쪽을 선택하는 것이 좋은가.
<답> 일반적으로 프로퍼티에서 인컴이 나오지 않을 경우와 프로퍼티를 보존해야 할 필요가 없을 때는 모기지를 포클로즈하는 트러스티 세일을 택하는 것이 좋다.
