요감소·차압 늘면 위험

샌프란시스코와 인근의 실리콘 밸리는 미국에서 주택가격이 폭등한 대표적인 지역이다. 집값이 터무니없이 뛸 때 부동산 전문가와 경제학자들이 가장 우려하는 것은 거품이 터지는 것이다. 오르막이 있으면 내리막이 있고 팽창의 뒤에는 반듯이 수축이 있기 때문이다. 그러면 거품은 어떻게 생기고 왜 터지나.

문: 주택 거품 현상은 무엇인가

답: 거품은 가격이 경제 및 인구학적 구조가 지탱할 수 있는 한도 이상으로 오를 때 형성된다. 구매자는 가격이 앞으로 계속 상승할 것이라고 판단, 비현실적으로 높은 수준의 가격을 갖고 서로 경쟁한다. 상황은 더욱 악화된다.

문: 거품은 왜 터지나

답: 가장 큰 요인은 수요의 갑작스런 감소다. UC 버클리 피셔 부동산 센터의 책임자 켄 로즌은 주택 시장의 거품이 빠지기 위해서는 단순한 경기 침체 이상의 것이 필요하다고 주장한다. 경기 침체 이외에도 이자율 및 주택 차압율의 급격한 상승이 동반될 때 주택 거품이 터지게 된다는 것이다.

문: 전국적인 거품 현상 가능성은 있는가

답: 희박하다. 다섯 차례의 경기 침체에도 불구하고 미국 단독주택의 중간가격은 1972년 이후 매년 꾸준히 상승했다. 지금까지 거품 현상은 동부 및 서부 해안 지역에 국한됐다. 이들 지역은 인구밀도가 높고 공한지가 드문 곳이다. 또한 건축비가 비싸고 개발 규제도 심하다. 한 예로 보스턴은 1980년대 후반과 1990년대초에 걸쳐 주택 가격이 25% 떨어졌다.

문: 현재는 거품 현상인가

답: 부동산 전문가들에 따르면 현재는 거품 현상이 아니다. 하지만 우려되는 징후는 있다. 전문가들은 현재의 주택 가격 상승 요인을 기록적으로 낮은 모기지 금리, 주요 도시들의 주택 공급 부족, 주식 투자는 실패라는 인식의 확산 등으로 분석하고 있다.

문: 거품이 우려되는 징후는 어떤 것들이 있나

답: 주택 차압율이 상승하고 있고 전국적인 집값 상승률이 둔화될 기미를 보이고 있다.

▲얼마 전 발표된 통계에 따르면 모기지 융자의 1.2%가 차압으로 귀결되고 있는데 이것은 지난 30년 간 가장 높은 수치다. 1년 전 주택 차압율은 1% 미만이었다.
샌프란시스코 지역의 경우 차압의 1차적 절차인 모기지 상환 실패 건수가 상승했다. 경기 침체가 시작된 2001년 3월 이후 19개월 가운데 11개월이 모기지 상환 실패 건수 상승세를 보인 것이다.

▲전국 부동산 협회는 미국의 2002년 주택 중간가를 15만7,200달러로 발표했다. 이것은 2001년에 비해 6.4% 오른 것이다. 협회가 전망하고 있는 금년의 전국 주택 중간가 상승률은 4.2%다.