1. 부동산 조사(Inspection of property)
보통 바이어는 집을 점검하고 승인하는 조건으로 계약을 맺는다. 내용에 있어서는 조금씩 차이가 있으니 꼼꼼하게 조사할수록 바이어에게는 유리하다 하겠다. 일반적으로 주택 점검은 구조, 배관, 난방장치, 전기, 지붕, 기초, 수영장, 에어컨, 석회, 오염 등 열거할 수 없이 많은 부분을 포함한다. 셀러는 바이어가 집을 살필 수 있도록 공개하면 바이어는 점검하게 되는데 그때 석회(Asbestos)나 오염물질을 발견했다고 하자. 이때 바이어 입장에서는 셀러가 석회와 오염물질을 제거해 준다고 해도 100% 석회가 없어진 것이 아닌 것 같아 찜찜할 수 있다.
이런 경우 셀러 입장에서는 ‘셀러가 집의 결함에 대해 시정해 주면 무조건 바이어가 집을 사야 한다’는 문구를 넣으면 유리하다(반면 바이어 입장에서는 점검 후 결함이 정정됐어도 이러한 경우는 계약을 취소할 수 있다는 문구가 더 유리하겠지만). 또 셀러는 바이어가 어떤 조사를 할 수 있으며 조사방법의 제한에 대해서도 자세히 명시해야 한다. 왜냐하면 석회나 오염물질을 조사하게 한다고 해서 집이나 땅에 구멍을 마구 뚫어 놓으면 곤란하기 때문이다. 셀러는 주택 보험 조항을 자세히 살펴 예상 손해액이 바이어가 디파짓 해놓은 액수를 초과하는 경우를 대비해 두는 것이 바람직하다. 그리고 셀러가 집을 점검하는 회사나 책임자를 결정하고 승낙하기 전에 그 회사가 충분히 보험을 들었는지도 꼼꼼히 챙기는 것이 좋다. 일반 계약서에는 부동산 점검 때 생기는 손해배상은 바이어가 한다고 인쇄돼 있다. 그러나 중요한 것은 사인하기 전에 계약서의 문구들은 얼마든지 변경할 수 있다는 것이다.
2. 다른 조항들(Miscellaneous Provisions)
여러 번에 걸쳐 부동산 매매 시 눈여겨볼 조항들을 설명했는데 마지막으로 셀러가 에스크로가 끝났는데도 이사를 못 가는(Seller Remaining in Possession After Sale) 경우를 알아보자.
보통 에스크로가 끝나면 바이어가 집주인의 자격을 갖게 되므로 이 때 셀러가 이 집에 있다면 셀러를 자신의 집에 머물게 하는 것이 된다. 이런 경우를 대비해 렌트 금액, 유틸리티 부담, 수리비용 등에 대해 별도의 계약이 필요하다는 것을 명심해야 한다. 바이어가 이미 집을 팔아 다른 집을 빌린 상태이고 거기에 따른 이사비용부터 렌트까지 합하면 액수가 꽤 커진다. 그리고 어느 약속기간까지 셀러가 이사를 못하면 퇴거재판의 소지가 있고 시간과 비용이 만만치 않은 것이므로 그 계약조항이 필요하다.
부동산 매매시 계약서는 이미 인쇄된 계약서인데 여기서 이 인쇄된 내용들을 바꿀 수 있다는 것을 아는 것 하나만으로도 큰 이익을 누릴 수 있다.
박재홍 <변호사> (714)534-4545