착수금이란 디파짓, 즉 바이어가 부동산 매매 계약과 동시에 처음 내는 돈을 말한다. 착수금은 매매가 성공적으로 끝날 때 크레딧으로 받거나 ‘예정 손해 배상액’(Liquidated Damages)으로 사용한다. 이 착수금은 에스크로 기간에 더 느는 경우가 많은데 법으로 정한 금액이란 없고 바이어와 셀러가 합의하여 정해지는 것이다. 따라서 바이어스 마켓인 경우는 셀러가 착수금을 덜 요구할 것이고 셀러스 마켓인 경우는 더 요구할 수 있는 것이다. 셀러 입장에서의 착수금은 바이어가 계약을 위반하더라도 손해배상을 충분히 받을 액수이어야 한다. 그렇다고 무조건 요구할 수 있는 것은 아니다. 양측이 예정 손해 배상액에 대해 합의했으면 집 가격의 최고 3%까지 손해액을 받을 수 있다. 바이어는 최소한 배상해야 하는 착수금보다 조금 더 디파짓함으로써 자신이 셀러의 매물에 진정한 관심이 있음을 표하기도 한다.
여기서 짚고 넘어가고 싶은 중요한 것이 두 가지가 있다.
첫째, 바이어가 계약을 위반했다고 에스크로에서 자동적으로 셀러에게 착수금을 내주는 것이 아니라는 것이다. 법적으로 문제가 해결될 때까지는 에스크로가 착수금을 맡아야 하기 때문이다.
둘째, 착수금을 꼭 에스크로가 갖고 있을 필요가 없다는 것이다. 셀러와 에이전트 신탁계좌에 예금해 놓을 수 있다. 이론적으로 이런 경우는 바이어가 계약을 이행하지 않을 경우 셀러측 에이전트가 착수금의 일부를 셀러에게 지불할 수 있다.
예정 손해 배상액 규정 조항이 법적 효력을 가지려면 꼭 셀러와 바이어가 예정 손해 배상액(L.D.) 조항에 이니셜(Initial)을 해야 한다. 최고 손해 배상액수를 집 값의 3%로 제한하는 것은 바이어를 보호하는 측면에서 생긴 법 규정이다. 양측이 L.D. 조항에 이니셜하고 바이어가 계약 위반한 경우엔 셀러가 이 바이어한테 집을 팔 의무가 없어지고 동시에 바이어는 L.D. 조항에 의해 손해 배상액을 셀러에게 지불해야 하는 책임이 생기는 것이다. 보통은 착수금 전부가 손해 배상액으로 지불되는 경우가 흔하다 하겠다. 기술적인 면에 속하는 얘기지만 주택가격이 내려가는 추세일 경우에는 셀러가 L.D. 조항에 따라 손해 배상을 받는 것이 오히려 손해일 수 있다. 왜냐하면 배상액이 착수금 금액(최고 집 가격의 3%)으로 제한돼 있고, 집 값을 낮춰 다음 바이어를 찾아야하는데 그때까지 쓴 비용도 커버가 안될 테니까 말이다. 이런 경우엔 L.D. 대신 셀러가 계산을 뽑은 대로 실제 손해 배상을 청구하는 것이 유리하다 하겠다. (714)534-4545
박재홍 <변호사>