집 값이 뛰고 이자율이 낮아 많은 사람들이 너도나도 주택을 구입하고 있다. 그래서 요즘같이 집을 구입하려는 사람이 팔려는 사람보다 더 많은 현상을 소위 ‘셀러스 마켓’(Seller’s Market)이라고 부른다. 집이나 다른 부동산을 매각할 때 집주인이 직접 파는 방법도 있지만 보통 부동산 브로커한테 매매를 의뢰한다. 대체로, 본인이 직접 파는 방법보다 브로커를 통하는 경우가 커미션을 지불하더라도 그에 상응하는 충분한 가치가 있다.
여기서 ‘브로커’라 함은 브로커면허 소지자 뿐 아니라 세일즈 퍼슨(Sales Person) 면허소지자를 포함한 포괄적인 의미의 단어로 사용했음을 미리 밝혀둔다. 먼저 브로커로서 갖추어야할 조건은 캘리포니아 부동산국의 면허 소지자이어야 한다. 그에 대한 여부는 부동산국에 연락을 해서 알아볼 수 있다.
그러면 브로커와의 계약을 맺는 두 가지 방법을 알아보자. 홍길동이란 사람이 집을 팔려고 브로커 김선달을 선택했으면 계약하기 전 홍길동과 김선달과의 관계를 밝혀야 한다. 여기서 관계라 함은 브로커와의 관계계약의 종류를 일컫는다.
첫째 관계는 양측 브로커(Dual Agent) 관계인데 이는 글자 그대로 김선달이 바이어와 셀러 양쪽의 브로커로 일한다는 뜻이다. 요즘은 양측 브로커(듀얼 에이전트) 관계가 흔한 편이지만 효율적으로 가격을 협상하는데 셀러의 입장만 대변할 수 없다는 단점이 있다. 일단 양측 브로커의 관계로 계약하면 홍길동이 브로커 김선달한테 집을 팔아달라고 했다고 해서 홍길동만 위해 브로커가 뛰어 주는 것이라고 기대할 수는 없다. 더군다나 브로커 입장에서 보면 양측 브로커로 일하는데 도덕적인 문제에 봉착할 수 있다. 왜냐면 법적으로 브로커가 양측의 속내를 서로에게 누설해서는 안 되는 의무가 있기 때문이다. 이를테면 셀러인 홍길동이 김선달에게 최소한 65만달러를 받으면 팔겠다고 했고 바이어는 75만달러까지는 낼 수 있다고 브로커한테 은밀히 얘기했다고 하자. 이것에 대해 브로커 입장에서는 셀러가 65만달러까지는 양보한다는 것을 알고 또 바이어가 75만달러까지 내고 살 수 있다는 것을 알면서 서로에게 가격을 제안하는 것에 도덕적 책임을 따르기 때문이다. 여기서 기억해야 할 것은 양측 브로커, 즉 듀얼 에이전트로 관계를 맺는 경우엔 특별한 진술용지(Disclosure Form)를 써서 관계를 명시해야 한다는 것이다.
둘째 관계는 셀러만의 브로커(Exclusive Agent)로 계약할 수 있다. 이 경우에는 바이어의 브로커로는 일할 수 없다는 뜻이 내포돼 있다. 홍길동이 브로커를 셀러만의 브로커로 계약을 하는 경우엔 셀러와만 각별한 신뢰의 관계가 성립되기 때문에 셀러 입장에선 유리할 수 있다. 박재홍 <변호사> (714)534-4545