지난 번 칼럼에서는 렌트 조정 때문에 건물주와 입주자 사이에 팽팽한 줄다리기를 한다고 했었다. 왜냐하면 건물주는 더 많은 렌트를 받고 싶어하고 입주자는 적게 낼수록 좋으니까 말이다. 그런데 타협이전에 리스를 어떻게 정했느냐에 따라 큰 차이가 있을 수 있다.
예를 들면 A라는 리스는 적정 렌트를 건물주와 입주자가 정할 수 없다면 옵션이 없어진다고 규정했다고 하자. 이는 입주자에게 상당히 불리하다. 반면 B라는 리스에는 적정 렌트에 대해 당사자간에 타협점을 못 찾으면 제삼자가 정한 렌트로 하고 혹시 액수에 대해 불만이 있다면 건물주는 건물주대로 입주자는 입주자대로 다른 중재인(예를 들어 부동산 감정사)을 고용, 적정 렌트를 정한다 라고 되어 있으면 시간과 비용은 들더라도 타협의 여지가 생기기 때문이다.
옵션을 시작하는 첫 해 렌트를 합의하고 그 다음 해부터 어떻게 렌트가 올라가느냐는 처음 리스 조건과 같을 수도 있지만 다를 수도 있기 때문에 눈여겨보아야 한다. 렌트가 정해진 그 다음 해부터는 매년 고정으로 렌트가 인상되던가 소비자 물가지수(CPI) 수준으로 오르는 것이 보통인데 예외도 있을 수 있기 때문이다. 중요한 것은 처음 리스 기간에 렌트가 CPI 수준으로 오르는 방법이었다고 해서 옵션 기간에도 그 방법이 자동적으로 적용된다고 오해하면 안 된다.
마지막으로 옵션에 관해 주의해야 할 사항들이 있다. 리스마다 다르지만 다음과 같은 문구를 눈여겨보면 되겠다. 조심할 문구는 옵션은 처음 리스한 입주자에게만 적용된다는 문구가 ‘Personal to Lessee’라 쓰여 있는 경우다. 옵션기간과 다른 조건들이 아무리 좋아도 처음 입주자만 옵션을 행사할 수 있다면 그 비즈니스를 살 때 선뜻 간과할 수가 없는 문제가 된다. 지난 번 칼럼에서도 리스계약 조항을 위반(Default)했을 경우 생길 수 있는 문제점을 자세히 다룬 적이 있다. 그 중에 옵션에 관한 계약위반은 까다로우니 비즈니스를 매입하기 전에 꼼꼼히 검토해야 한다.
많은 리스계약서에는 리스계약 중 몇 번 이상 위반하면 주어진 옵션을 행사할 권리가 없어진다는 문구가 있다. 몇 년 전 어떤 분이 비즈니스를 산 다음에 옵션통고를 건물주에게 서면으로 보냈다고 했다. 그런데 건물주는 계약위반을 리스 기간에 세 번 이상했다고 옵션이 없어졌다는 통고를 이 분한테 보낸 것이다. 그러나 이 분은 그 비즈니스를 산 후 한 번도 계약위반을 한 적이 없으니 기가 막힐 수밖에…. 알고 보니 이 분이 이 비즈니스를 사기 바로 전에 비즈니스 하던 분이 세 번 계약위반을 했음이 밝혀졌다.
이와 같이 리스 기간에 계약위반((Default)을 몇 번했을 경우 옵션이 무효가 된다는 규정이 있으면 본인이 계약위반을 안 했어도 전 입주자(들), 즉 전주인(들)이 계약 위반을 하여 옵션이 없어지는 수가 있으니 조심해야 한다. (714)534-4545