부동산 거래는 우리의 많은 결정권 중에 가장 신중히 처리해야 하는 일 가운데 하나라고 할 수 있다. 우리가 의사나 변호사를 선택할 때 신중한 고려를 하는 것과 같이 에스크로를 열 때， 시간을 들여서 신중히 고려하여 허가된 에스크로 회사(Licensed Escrow Co.)를 선택해야 하는 이유는 부동산 중개인이나 은행의 권유에 따라서 에스크로 회사를 선택할 수도 있으나， 그들의 돈이 에스크로 신탁계좌(Trust Account)에 보류(Hold) 하도록 위임시키는 것이므로 에스크로 회사는 부동산 거래가 완결되는 중에 이 신탁계좌를 잘 보유하는 것이 가장 큰 책임중의 하나가 된다．

일반적으로 변호사 사무실， 부동산 사무실， 에스크로 회사는 계좌를 두 가지로 나누어 가지고 있다． 첫 번째는 일반계좌(General or Operating Account)로서 이것은 회사를 운영하기 위하여 필요한 직원들의 월급， 회사의 운영경비, 사업의 잉여금(Earned Income) 등이 이 계좌를 통해 지출되고 입금된다．

두 번째는 신탁계좌(Trust Account)로 그 이름처럼 손님을 위해서 돈을 신탁구좌에 관리하는 것이다． 이 돈은 부동산 거래의 모든 지급금(Disbursement)이 이것을 통해서 지불되며 에스크로 할당은 이 회사의 일반계좌로 옮겨진다．

변호사 사무실도 손님이 맡긴 변호사 의뢰료(Retainer Fee)를 신탁계좌에 입금시켜야 하며 변호사가 사건에 대해서 실제적으로 일을 한 부분이 일반 계좌로 옮겨진다．

제3자에 속해 있는 자금이 에스크로 회사와 결단코 혼합(Commingle) 돼서는 안 된다는 것은 아무리 강조해도 부족함이 없다． 그러므로 이 에스크로 회사가 허가된(Licensed) 회사인지 아니면， 통제된(Controlled) 회사인가가 중요하다．

허가된 에스크로 회사는 캘리포니아 Department of Corporation에서 허가를 받았고 소비자를 보호하기 위한 규정과 법규를 준수해야 하는 의무가 있다. 통제된 에스크로 회사(Controlled Escrow co.)는 캘리포니아 Department of Corporation에서 면허를 받지 않은 회사로 보통 부동산 회사， 은행， 그리고 주택 보험회사가 가지고 있다．

대부분의 에스크로 회사가 정직， 성실하지만 엄청난 돈을 소유하고 있는 에스크로 회사에 비양심적이며 잘못된 금전적 유혹을 받는 사람이 있다면 손님이 신탁계좌에 맡기고 있는 돈을 가지고 달아날 수도 있으므로 에스크로 회사가 보증(Bonded)되어 있는가 없는가도 아주 중요한 일이다．

특히 Department of Corporation(DOC)에서 인가 받은 Licensed Escrow 회사들은 DOC의 철저한 감독 하에 운영되는 회사이므로 신탁구좌에 대한 안전이 확실히 보장되어 있다고 볼 수 있다.
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