집수리나 개조를 위해서 컨트랙터를 고용할 경우 반드시 라이선스가 있는 컨트랙터를 고용해야 한다. 그리고 라이선스를 제시하는 컨트랙터라고 하더라도 이 라이선스 번호를 캘리포니아주 컨트랙터 라이선스국(CSLB: 전화 1-800-321-CSLB)에 연락해 라이선스가 유효한지를 재확인해야 한다. 또한 적어도 3명의 컨트랙터로부터 견적을 받아 이를 비교 검토한 후 컨트랙터를 선정해야 하며, 공사계약은 총 공사비가 500달러 이상인 경우 반드시 서면으로 해야 한다. 공사계약서 작성에 관해 설명해 본다.
<문> 총 공사비가 500달러 이상인 경우 서면으로 계약을 해야 한다고 하는데 이때 500달러는 어떻게 결정되나.
<답> 컨트랙터가 받는 인건비와 서비스 차지뿐만 아니라 재료비까지도 포함시켜 500달러가 넘을 경우 서면계약이 요구된다.
<문> 그러면 500달러가 넘지 않는 경우에는 구두계약도 합법적인가.
<답> 그렇다. 500달러가 안 되는 공사의 경우에는 구두계약이나 서면계약 모두가 합법적이다.
<문> 만약 총 공사비가 500달러가 넘는 공사인데도 구두로만 계약되어 있을 경우 이 계약은 무효인가.
<답> 반드시 그렇지는 않다. ‘불법계약은 무효’라는 일반 원칙이 있기는 하지만 주택 개량공사 계약에서 서면계약을 요구하고 있는 주된 이유는 홈 오너를 컨트랙터로부터 보호하기 위한 것이다. 따라서 500달러 이상의 계약이 비록 구두로 되어 있었다 하더라도 공사가 완료되었고 계약 체결과정에서 컨트랙터의 사기나 비행이 발견되지 않을 경우에는 500달러 이상의 구두계약도 법적인 효력이 있는 계약으로 인정한 판례들이 있다. 그러나 계약상의 분규를 피하기 위해서는 공사비 총액에 관계없이 모든 공사 계약을 서면으로 해두어야 한다.
<문> 공사 계약과 관련해 자주 제기되는 문제들은 어떤 것들인가.
<답> 과도한 다운 페이먼트를 요구한 경우, 사용되는 재료나 장비가 상세히 계약서에 명시되지 않은데서 비롯되는 문제, 린(lien)에 대한 홈 오너에게 주는 통지가 계약서에 적혀있지 않는 경우, 홈 오너가 계약을 취소할 수 있는 권리가 있다는 내용이 계약서에서 빠진 경우, 공사비 견적이 자세하게 계산되지 않은 경우, 완료되어야 할 공사 내역이 명확하게 계약서에 적혀지지 않는 경우 등이다.
<문> 계약서에 반드시 적혀 있어야 할 내용들은 어떤 것들인가.
<답> 우선 컨트랙터의 이름, 주소, 그리고 라이선스 번호가 적혀 있어야 한다. 그리고 공사계약을 판매하거나 협상한 세일즈퍼슨이 있다면 세일즈퍼슨의 이름과 주정부 등록번호도 계약서에 명시되어 있어야 한다. 그리고 계약과 관련해 분규가 발생할 경우 어디에 고발할 수 있는지에 대한 안내문과 계약이 법정 재판이 아닌 중재(private arbitration)로 해결을 해야 하는 경우에는 중재에 관한 조항도 계약서에 포함되어야 한다. 그리고 집집마다 돌아다니는 세일즈맨에 의해서 계약이 되는 경우 공사비에 대해서 부동산에 담보를 주었을 경우 린 계약서에 필요한 안내문이 계약서에 포함되어 있어야 한다. 이 안내문의 내용은 다음과 같다. ‘바이어에게 주는 경고문: 당신이 이 경고문이 들어 있는 계약서에 서명한다면 당신은 당신의 집을 공사비에 대한 담보물로 주게 되는 것입니다. 이 말은 당신이 공사비를 지불하지 못할 경우 당신의 허락이나 법원의 명령 없이 당신의 집이 팔릴 수 있다는 뜻입니다.’ 이 안내문은 18-point의 굵은 글씨로 인쇄되어야 한다.
그리고 공사를 시작하고 완료하는 날짜 계약서에 적혀 있어야 하며, 컨트랙터가 공사 시작 예정일로부터 20일 이내에 정당한 사유 없이 공사를 시작하지 않을 경우 그 결과에 대한 안내문이 계약서에 적혀 있어야 한다.
또한 중요한 것은 공사내용을 정확하게 명시하는 일이다. 어떤 작업이 어떤 재료와 장비를 사용해 이루어져야 하는지가 계약서에 가능한 한 구체적으로 명시되어 있어야 한다. 예를 들어 "부엌 캐비닛을 오크(oak) 컨트리 스타일로 설치할 것"이라고 계약서에 쓰지 말고, ‘부엌 캐비닛을 XYZ 회사의 제품, ABC 모델로, 플랜에 따라서 설치할 것’이라고 계약서에 써야 한다. 또 다른 예로 ‘필요하면 부엌의 수도꼭지를 바꾸어줄 것’이라고 쓰지 말고 ‘ABC 스타일, BCS 컬러의 X브랜드 수도꼭지를 설치할 것’이라고 계약서에 써야 한다. 또한 공사 후 청소와 쓰레기 처분은 누가 할 것인지도 쌍방이 합의해 계약서에 포함시켜야 한다. 그리고 수영장 공사의 경우에는 모형, 사이즈, 치수, 공사 내역을 보여주는 도면을 계약서에 첨부해야 한다.
