우대금리 하락불구 모기지 안내력
<문> 올 들어 우대금리가 수차례에 걸쳐 급속히 내려갔다. 그런데 주택 모기지 이자율은 그다지 크게 떨어지지는 않는 것 같다. 이유가 무엇인가.

<답> 주택융자 이자율과 우대금리와는 직접적인 연관 관계가 없다. 우대금리란 은행들이 최상의 고객에게 줄 수 있는 가장 낮은 이자율을 지칭한다. 연방준비제도이사회의 앨런 그린스펀 의장은 연방기금의 할인율을 줄이고 있는 것이다. 이런 연방금리 하락이 전국 경기에 영향을 미치기까지는 최소 6개월 이상 걸리게 된다. 주택융자 이자율은 일반적으로 연방 재무부가 발행하는 10년 만기 장기 채권(국채)의 이자율에 영향을 받는다. 그러나 최근에는 30년 만기 국채도 재무부에서 발행하고는 있다. 이론적으로는 이렇다. 장기간 돈을 빌려주려는 은행의 입장에서는 10년만 의 국채를 구입하든지 아니면 30년 만기의 주택 융자에 투자해 더 높은 이자수익을 올리든지 택일을 하게 될 것이다. 이미 보아왔겠지만 융자시장은 질서가 무너져 내렸다. 연방금리가 줄어들면 다른 이자율도 내려가겠지만 같은 속도로 하락하지는 않는다


주택 매입후 눈가림식 수리 발견
<문> 99년 9월에 집을 샀다. 모든 절차를 마무리짓고 난 후에야 터마이트로 인해 부분 파손된 곳을 눈가림 식으로 수리해 놓은 것을 발견했다. 셀러가 수리를 완벽하게 한 것도 아니었다. 집을 구입할 때 터마이트 조사를 했던 회사를 주정부에 고발했고 관할 기관에서 조사관을 보내 점검했다. 집을 조사한 이 조사관은 나의 주장을 뒷받침하는 보고서를 만들어 주었다. 1년 반이 지난 후에 더 많은 터마이트를 발견했다. 리빙룸의 창문 주변에 큰 구멍이 뚫려 있는데 셀러는 이를 테입으로 덮고 훼손 부분을 페인트로 칠해 보이지 않게 했었다. 이곳 뿐 아니라 여러 곳을 이같은 방법으로 위장해 놓았다. 이를 수리하는 데만도 수천달러는 족히 들 것 같다. 셀러를 상대로 법적 조치를 취할 수 있는가.

<답> 파손 부분을 테입으로 붙이고 여기에 페인트를 칠 한 것은 분명 사기성을 가지고 은폐한 것임을 입증해 주는 근거가 될 수 있다. 더 놀라운 일은 귀하가 고용했던 터마이트 회사가 이를 발견하지 못했다는 점이다. 터마이트 조사관들은 보통 얼음 깨는 가느다란 쇠붙이를 이용해 나무의 이곳 저곳을 눌러보며 터마이트 피해의 유무를 조사한다. 귀하의 피해에 대한 책임은 터마이트 회사에 있다고 보아야 한다. 그러나 귀하의 질문은 셀러측의 책임을 따지려는 것이므로 우선 귀하는 면허가 있는 건축업자로부터 수리비 견적서를 받아 셀러측에 30일 이내에 수리비를 배상하라는 편지를 보내라. 만일 돈을 받지 못하면 소액청구 재판에서 시비를 가리면 된다. 귀하와 경우와 같은 사기성 은폐사건은 특히 시기가 중요하다. 다시 말해 발견된 날로부터 시작해 일정기간이 지나면 문제를 제기할 수 있는 자격을 상실하기 때문이다. 귀하의 경우는 최근에 문제를 발견했으므로 소송에 필요한 기간은 충분한 것으로 보인다. 일반적으로 사기성 은폐사건은 셀러가 사전에 문제를 알고 있었는지를 증명해야 하는 고충이 따른다.

중계인없이 친척에 집 팔고 싶어
<문> 부동산 중계인을 고용하지 않고 지금 살고 있는 집을 가까운 친척에게 팔려고 한다. 어떻게 해야 하나.

<답> 경험 많은 부동산 전문 변호사에게 의뢰해 절차의 모든 과정을 점검하도록 하는 것을 권하고 싶다. 물론 사전에 미리 소요 경비를 알아봐야 한다. 경우에 따라서는 귀하가 예상치도 못했던 액수를 요구할 수도 있기 때문이다. 귀하가 살고 있는 지역의 부동산 협회에 전화를 걸어 부동산 전문 변호사를 소개받아라. 소개받은 변호사가 바쁘다면 간단한 부동산 매매를 점검해 줄 수 있는 다른 변호사를 소개해 달라고 부탁하라. 법률 자문 없이 개인간의 부동산 매매는 권하고 싶지 않다.