도널드 트럼프 행정부가 최근 모기지 만기를 최장 50년까지 늘리는 정책을 추진하고 있다는 보도가 나왔다. 높은 집값과 금리로 위축된 주택 시장을 활성화하고 서민들의 내집 마련이라는 아메리칸 드림을 지원하겠다는 취지다.

트럼프 대통령은 지난 8일 자신의 소셜 미디어에 지난 1930년대 대공황 시절 30년 만기 모기지를 도입해 중산층의 주택 소유 시대를 열었던 프랭클린 루즈벨트 대통령과 자신을 나란히 비교한 이미지를 업로드했다.

‘위대한 미국 대통령들’이라는 제목의 이미지에는 트럼프 대통령의 사진과 함께 ‘50년 모기지’라는 글자가 적혔다. 왼쪽 옆에는 같은 형식으로 ‘30년 모기지’라는 글자 밑에 프랭클린 루스벨트 대통령의 사진이 실렸다. 트럼프 대통령이 50년 모기지 정책을 추진하면 루스벨트와 함께 미국에서 손꼽히는 위대한 대통령이 될 것이라는 메시지로 읽힌다.

상환기간이 기존 30년에서 50년으로 20년이나 연장되는 만큼 원금과 이자를 지불하는 월 페이먼트가 줄어들어 주택 구매력이 향상될 수 있다는 주장이다.

이같은 정책을 고안한 빌 풀티 연방주택금융청(FHFA) 청장은 “청년층이 아메리칸 드림을 이룰 수 있도록 힘쓰고 있다”라며 “50년 만기 모기지는 주택 시장 위기해소에 가장 중요한 무기”라고 강조했다.

현재 주택 시장은 치솟는 집값과 금리 상승 그리고 경기 침체의 삼중고에 고통 받고 있다.

전미부동산중개인협회(NAR) 등에 따르면 집값과 금리의 동반 상승에 가구의 대다수가 월 소득의 약 39%를 모기지 상환에 할애하고 있으며 생애 첫 주택 구매자의 연령층도 40세를 넘어섰다.

단순 계산만으로는 50년 만기가 30년에 비해 부담은 적다. 6.25% 30년 고정 모기지를 받고 20%를 다운페이하며 미 중간가 주택을 40만달러에 구매한다면 매월 약 2,463달러를 상환해야 하는데 상환 기간이 50년으로 늘면 월 상환액은 2,180달러로 약 12%가 줄어든다. 그러나 상환 기간 연장이 실제 절약으로 이어지지 않는다.

단순 페이먼트가 아닌 총 이자 납부액을 비교하면 명확해진다. 기존 30년 상환의 경우 대출 기간 동안 지불하는 이자는 약 48만7,000달러 정도다. 하지만 50년의 경우 이자 금액만 90만8,000달러로 거의 두 배가 된다. 월 페이먼트 12%를 줄이고자 40만달러 이상의 이자를 추가로 감당해야 하는 것이다.

특히 모기지가 초기에는 대다수의 페이먼트가 월 이자로 나가고 이후 상환 기간이 길어질수록 원금 상환비율이 높다는 것을 알아야 한다. 이는 상환 기간이 길수록 주택 가치 상승에 따른 에퀴티 축적 효과가 줄어든다는 것을 의미한다.

30년 상환의 경우 절반이 조금 넘는 18년이 되면 20만달러 정도의 에퀴티를 갖게 되지만 50년 상환의 경우 28년이 지나서야 겨우 주택 가치의 절반이 내 것이 된다.

만약 서브프라임 위기처럼 주택 시장이 위축돼 집값이 떨어지면 50년 상환 주택의 상당수는 이른바 ‘깡통주택’이 되고 주택 소유주들은 집을 잃게 될 확률이 크다.

주택시장 서프프라임 사태가 2008년 글로벌 금융위기의 시초가 된 것처럼 50년 모기지가 보편화되면 모기지 시장의 건전성이 크게 훼손될 것이란 지적이다.

상환 기간이 길수록 모기지 금리도 높게 책정되는 만큼 50년 상환 이자가 가장 높게 책정된다. 통상 대출이 경우 5년보다는 10년, 10년보다는 15년, 그리고 15년 보다는 30년 고정의 금리가 높듯 50년의 경우 그 금리가 30년 보다 더 높게 책정되면서 월 페이먼트 감소액도 줄어든다.

사정이 이렇다 보니 이 정책 아이디어는 공화당 내부에서도 조롱을 받고 있다. 공화당 인사들은 “평생 원금 보다 많은 이자만 내다 집값을 다 갚기도 전에 죽게 될 것”이라며 “자녀, 심지어 손자, 손녀들이 모기지를 이어가야 한다”고 지적했다.

<조환동 기자>