연준이 기준 금리를 내렸다는 소식이 들리면 많은 사람들은 당연히 모기지 금리도 곧바로 떨어질 것이라 기대한다. 하지만 실제로는 그 반대의 상황이 종종 벌어진다. 최근에도 기준 금리 인하 발표 직후 모기지 금리가 오히려 상승세를 보이면서 시장 참여자들을 혼란스럽게 했다.

그 이유는 기준 금리와 모기지 금리가 서로 다른 신호에 반응하기 때문이다. 기준 금리는 단기 자금의 가격을 조절하는 도구로, 신용카드나 자동차 할부 같은 단기대출에 직접적인 영향을 미친다. 반면 모기지 금리는 장기 자금을 기반으로 움직이는 데, 특히 10년물 국채 금리와 거의 같은 방향을 따라간다. 모기지 금리는 결국 장기 채권을 매입하는 투자자들의 기대와 불안, 그리고 시장 전체의 심리에 의해 좌우되는 것이다.

예를 들어, 연준이 금리를 인하하면 경제가 둔화되고 있다는 신호로 받아들여질 수 있다. 동시에 앞으로 인플레이션이 다시 고개를 들 수 있다는 우려도 커진다. 이럴 경우 장기 채권에 대한 수요가 줄어 금리가 올라가고, 결과적으로 모기지 금리도 동반 상승하는 것이다.

따라서 기준 금리 인하가 곧바로 모기지 금리 하락으로 이어지리라는 단순한 공식은 성립하지 않는다.
이런 점에서 대출을 준비하는 소비자들은 기준 금리만 바라볼 것이 아니라, 10년물 국채 금리 흐름과 모기지 채권시장을 함께 살펴야 한다. 그래야 현재 금리상황을 제대로 이해할 수 있다.

또한 금리 인하를 기다리며 무작정 결정을 미루는 것은 오히려 불리할 수 있다. 금리가 예상과 다르게 움직일 때는 이미 좋은 조건을 놓쳐버릴 수 있기 때문이다.
실제 전략은 더 현실적이어야 한다. 지금 시장에서 가장 합리적인 조건이 보인다면 금리를 락인(lock-in) 해두는 것도 방법이다. 이후 금리가 다시 떨어진다면 재융자를 통해 이익을 볼 수도 있다. 중요한 것은 시장을 완벽히 예측하려 하기보다는, 언제든 변화에 대응할 수 있는 준비된 자세다.

기준 금리와 모기지 금리는 같은 길을 걷지 않는다. 그리고 그 간격 속에서 누가 현명한 선택을 하느냐가 결국 가계 재정에 큰 차이를 만든다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Home Loans>