Bigger Pockets의 연구에 따르면 미국 성인의 약 12.5%가 주거용 부동산 투자자입니다.
이는 약 2,810만 명으로, 성인 8명 중 1명꼴입니다. AP News에 따르면 2025년 1분기 동안 미국에서 판매된 주택의 27%가 투자자들에 의해 구매되었으며, 이는 지난 5년간 가장 높은 비율이었습니다.

부동산 투자는 강력한 자산 축적 전략이 될 수 있기 때문에 여유 자금이 있는 사람들은 누구나 부동산 투자자가 되기를 꿈꾸고 있습니다. 하지만 더 많은 부를 얻을 수 있는 가능성과 함께 더 많은 위험과 계획이 필요합니다.

현명한 투자자들 사이에서 인기 있는 두 가지 도구는 유한책임회사(LLC)와 철회 가능한 생전신탁(Revocable Living Trust)입니다. 여러 부동산을 보유한 투자자에게는 지주회사(Holding Company) 구조가 보호와 조직을 더욱 강화해줍니다.

LLC(유한책임회사)는 부동산 투자를 보유하는 데 가장 많이 사용되는 방식 중 하나로, 책임 보호와 세금 유연성을 제공합니다. LLC는 개인 자산과 사업 책임을 분리합니다. 예를 들어 부동산에서 사고가 발생해 소송을 당하더라도, LLC가 소유한 자산만 위험에 처하게 됩니다.철회 가능한 생전신탁(Revocable Living Trust)은 평생 동안 자산을 보유하고, 사망 후에는 유언검인(probate) 절차 없이 자산을 분배할 수 있는 법적 장치입니다. 부동산 포트폴리오가 커질수록 여러 개의 LLC를 소유하는 지주회사를 만들어 사업 운영을 효율화하는 것이 현명할 수 있습니다.

다음은 이 세 가지 법적 구조가 어떻게 자산 및 상속 계획에 도움이 될 수 있는지에 대한 예시입니다:

이 씨 부인은 부동산 투자자입니다. 그녀는 세 채의 임대 부동산을 소유하고 있으며, 책임을 제한하고 유언검인을 피하고 싶어 합니다. 그녀는 각 부동산을 소유할 세 개의 개별 LLC(A LLC, B LLC, C LLC)를 설립합니다. 각 부동산의 가치는 50만 달러입니다. 이 LLC들을 관리하기 위해, 그녀는 ABC Holdings LLC라는 지주회사를 만들어 이 세 개의 LLC를 모두 소유하도록 합니다.

이후 그녀는 철회 가능한 생전신탁을 설정하고, ABC Holdings LLC에 대한 지분을 이 신탁에 이전합니다. 그러던 어느 날, A LLC가 소유한 부동산에 거주하던 세입자가 이 씨 부인이 알고 있었지만 수리하지 못했던 배선 문제로 인한 화재로 사망합니다. 사망한 세입자의 유족은 A LLC를 상대로 200만 달러의 손해배상 소송을 제기하고, 법원은 A LLC의 중대한 과실을 인정하여 유족에게 200만 달러를 지급하라고 판결합니다.

하지만 A LLC가 소유한 부동산의 가치는 50만 달러이므로, 유족이 회수할 수 있는 금액은 최대 50만 달러입니다. 이는 큰 손실이지만, 만약 부동산이 LLC 없이 개인 명의로 되어 있었다면 더 큰 손실을 볼 수도 있었을 것입니다.몇 년 후, 이 씨 부인이 사망합니다. 하지만 그녀의 LLC들은 유언검인 없이 신탁을 통해 자녀에게 직접 상속됩니다.

부동산 투자용으로 LLC를 만들면 책임 보호를 받을 수 있으며, 철회 가능한 생전신탁을 이용하면 원활한 상속이 가능합니다. 여기에 지주회사 구조까지 추가하면 더 높은 보호, 효율성, 조직력을 확보할 수 있습니다. 이 전략이 모든 사람에게 맞는 것은 아니지만, 이를 사용하는 사람에게는 마음의 평안과 법적 안정성을 제공할 수 있습니다.

문의 (703)992-8668

<에릭 김 / 변호사>