최근 자주 나오는 질문 중 하나는 “1031 교환과 Prop 60/90을 동시에 사용할 수 있는가?”라는 것이다. 캘리포니아에서 부동산을 보유한 이들에게 자산 증식은 중요한 과제다.

특히 은퇴를 앞두고 있거나 기존 부동산을 보다 효율적으로 운용하고자 하는 이들에게는 각종 세제 혜택을 정확히 이해하고 전략적으로 활용하는 것이 필수다.

캘리포니아 재산세 제도는 단순히 집을 사고파는 수준을 넘어, 장기적인 자산 설계에 있어 실질적인 차익을 만들어내는 핵심 수단이 된다. 단, 제도 간 조건이 상이하고 적용 대상이 제한적인 만큼, 어떤 혜택이 나에게 맞는지 정확히 파악할 필요가 있다.

먼저, Prop 13은 1978년 제정된 법안으로, 취득 당시의 시장가를 기준으로 재산세를 부과하고, 해마다 최대 2%까지만 인상되도록 제한한다. 오랜 기간 주택을 보유한 이들이 낮은 재산세를 유지할 수 있는 이유다. 이러한 혜택을 ‘이전’할 수 있도록 한 것이 바로 Prop 60과 Prop 90이다.

Prop 60은 동일 카운티 내에서, Prop 90은 허용된 타 카운티 간 이사 시 적용되며, 만 55세 이상 주택 소유자가 기존보다 낮거나 같은 가격의 주택으로 이사할 경우 기존 재산세 기준을 새 주택으로 이전할 수 있다. 단, 이전 주택 매도 후 2년 이내에 신청해야 하며, 원칙적으로 한 번만 사용 가능하다.

2021년부터는 Prop 19가 시행되면서 Prop 60/90을 대체하게 됐다. Prop 19는 적용 가능 카운티 제한 없이 캘리포니아 전역으로 범위가 확대되었으며, 최대 3회까지 혜택을 받을 수 있다. 또한 자녀에게 부동산을 증여할 때도 일정 기준을 초과하는 경우 재산세 기준이 상향 조정되는 등 변화가 많아 사전 이해가 필요하다.

한편, 연방 세법인 **1031 교환(Section 1031 Exchange)**은 투자용 부동산을 매도한 뒤, 같은 성격의 다른 투자용 부동산으로 교체하면 양도소득세 납부를 유예할 수 있는 제도다.

단, 본인이 거주하는 주택은 해당되지 않으며, 매도 후 45일 이내에 교환 대상 식별, 180일 이내 거래 완료 등의 요건이 필요하다.

그렇다면 1031과 Prop 60/90을 동시에 사용할 수 있을까?

결론부터 말하면, 직접적으로는 어렵다. 1031은 투자용 부동산, Prop 60/90 및 Prop 19는 거주용 주택에 적용되기 때문이다. 하지만 전략적 접근을 통해 간접적으로 병행 활용할 수 있는 여지는 있다.

예를 들어, 기존 주택을 일정 기간 임대해 투자용으로 전환한 후 1031 교환을 하고, 새로 취득한 부동산에 일정 기간 임대한 뒤 본인이 거주하면 Prop 60/90 요건도 충족할 수 있다. 반대로 Prop 19를 먼저 활용하고, 별도의 투자 부동산을 통해 1031 교환을 병행하는 방식도 있다.

이처럼 복합적인 전략은 거주 요건, 세금보고 시점, 보유 기간 등을 정밀하게 맞춰야 하므로 반드시 경험 많은 회계사(CPA)와 부동산 전문가의 조언을 받아야 한다. 제대로 활용하면 세금 부담을 줄이면서도 장기적인 자산 증식 효과를 기대할 수 있다.

문의 (714)310-1765

이메일 tinakim@newstarrealty.com

<크리스티나 김 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장>