부모가 나이가 들면 건강보험 자격 조건, 소득 보고, 재산 세금 등 다양한 문제로 인해 주택을 자녀에게 이전하려는 일이 흔하다. 최근 상담한 사례에서도, 부모는 건강보험 혜택을 받기 위해 주택 소유권을 자녀에게 넘기고자 했다.

해당 주택에는 여전히 모기지가 남아 있었고, 그 납부는 자녀들이 대신하고 있었다. 이런 상황처럼 가족 간의 주택 이전은 실무적으로도, 법적으로도 다양한 방식이 가능하다. 어떤 선택을 하느냐에 따라 세금 부담, 이자율, 소유권 안정성 등에 큰 차이가 생긴다. 대표적인 이전 방법들을 살펴본다.

■ 가족 간 주택 매매
가장 기본적이고 명확한 방법은 매매 방식이다. 매매는 증여보다 법적 절차가 분명하며, 거래 자체가 시장 가격을 기준으로 진행되기 때문에 향후 발생할 수 있는 세무상 논란도 적다.

예를 들어 주택 감정가가 100만 달러이고, 모기지가 30만 달러 남아 있는 경우를 보자. 부모는 이 중 융자를 정리하고 추가로 20만 달러 정도의 현금을 받고 싶어 했다.
자녀는 충분한 소득이 있었지만, 별도의 다운페이먼트를 준비하지 못한 상태였다.

이럴 경우 매매가를 70만 달러로 설정하고, 이 중 50만 달러를 은행 융자로 충당하며, 나머지 20만 달러는 ‘Gift of Equity’ 방식으로 처리하는 구조가 가능하다.
이 방식은 부모가 자녀에게 소유권 일부를 양도하는 것으로 간주되어, 자녀는 실제 현금 지출 없이도 주택을 취득할 수 있게 된다.

이때 클로징 비용 문제가 발생할 수 있다. 융자에는 통상적으로 수천 달러에 달하는 클로징 비용이 발생하는데, 자녀가 이를 감당하기 어려운 경우가 있다. 이럴 때 활용할 수 있는 것이 바로 ‘셀러 보조금(Seller Concession)’이다.

셀러 보조금이란, 매도인이 클로징 비용의 일부를 대신 부담하는 방식으로, 구매자 입장에서는 실질적인 초기 비용 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다.
예를 들어 매매가를 약간 높게 설정하고, 부모가 매도자로서 2만~3만 달러 정도를 클로징 비용 명목으로 자녀에게 제공하는 방식이다.

이는 은행의 승인 범위 내에서 허용되며, 실제로는 자녀가 내야 할 비용을 매매 과정에서 정산하는 것이다.
이처럼 매매 방식은 거래 기록이 명확하고, 자녀는 구입 이자율로 융자를 받을 수 있다는 점에서 가장 선호되는 방법 중 하나다.

일반적으로 모기지 이자는 구입, 재융자, 캐시 아웃 재융자 순으로 점점 높아진다. 다만, 자녀의 소득이 융자 기준을 충족해야 하며, 감정가보다 높은 금액으로 계약서를 작성할 경우 융자 승인이 나지 않으므로 주의가 필요하다. 또한 매도자와 매수자 양측 모두 클로징 비용을 부담해야 한다는 점은 단점으로 작용할 수 있다.

■ 기존 융자 인수
보다 비용을 아끼면서도 소유권 이전을 가능하게 하는 방법 중 하나는 융자 인수(Assumption)다. 기존에 설정된 모기지를 새로운 소유자가 그대로 이어받는 방식이다. 부부가 이혼하면서 주택을 한쪽 배우자가 넘겨받는 경우가 있다.

주택과 융자 모두 기존 배우자 명의로 되어 있을 경우, 다른 배우자가 이를 인수하려면 보통은 재융자를 해야 한다.

그러나 이자율이 낮은 기존 융자를 그대로 유지하고 싶을 경우, 은행에 융자 인수를 요청할 수 있다. 인수는 재융자보다 훨씬 적은 서류와 비용으로 가능하며, 기존 융자의 이자율도 그대로 유지할 수 있는 장점이 있다.

물론 인수자도 수입 및 DTI(소득 대비 부채 비율) 등 은행의 조건을 충족해야 한다. 또한 부모가 사망하고 자녀가 주택을 상속받는 경우에도 융자 인수가 가능하다.

상속자가 모기지 납부를 이어가면 큰 문제는 없지만, 융자 명의와 세금 공제 기록(Form 1098)이 여전히 고인의 이름으로 남게 된다. 이런 경우 자녀가 융자를 인수하면 법적 명확성과 세무 편의성을 동시에 확보할 수 있다.

■ 재융자와 캐시 아웃

인수보다 자유도가 높은 방식은 재융자다. 융자자의 변경뿐 아니라, 융자 금액의 조정도 가능하기 때문이다. 부모와 자녀가 함께 융자를 받은 상태에서, 부모가 건강 등의 이유로 소유권과 융자에서 완전히 빠지길 원하는 경우가 있다.

이때 자녀 단독 명의로 재융자를 진행하면 자연스럽게 소유권 정리와 융자 변경이 동시에 이뤄진다. 자녀가 자금이 필요한 경우에는 ‘Cash Out 재융자’ 방식도 가능하다. 예컨대 아들이 자녀 학자금이나 주택 수리 비용이 필요한 상황이라면, 기존 주택의 가치 일부를 담보로 추가 자금을 확보할 수 있다.

부모는 등기와 융자에서 빠지고, 아들은 단독 명의로 융자를 받고 필요한 자금을 확보하는 구조다. 비슷한 구조는 상속에서도 활용된다. 부모 사망 후, 주택을 상속받은 두 자녀 중 한 명은 주택을 원하고, 다른 한 명은 50만 달러 현금을 원한다고 하자.

이 경우 주택을 원하는 자녀가 해당 금액을 캐시 아웃 재융자를 통해 확보해 형제에게 지급하면, 상속과 자산 정리가 동시에 이뤄진다. 물론 재융자자는 수입과 신용 조건이 충족되어야 한다.

■ 공동 소유를 통한 자연스러운 이전

가족 간 주택 소유 시, 처음부터 ‘조인트 테넌시(Joint Tenancy)’로 등기를 해두는 방법도 있다. 이는 소유자 중 한 명이 사망할 경우, 다른 생존자가 자동으로 소유권을 이어받는 방식이다.

부모와 자녀가 함께 소유하던 주택에서 부모가 사망했을 경우, 자녀가 별도 법적 절차 없이 주택의 단독 소유자가 될 수 있다. 융자 역시 그대로 상환하면 되므로 이전 절차가 가장 간단한 방식 중 하나다.

이처럼 가족 간 주택 이전에는 매매, 인수, 재융자, 상속 등 다양한 방식이 존재한다. 각각의 방식은 장단점이 분명하며, 적용 가능한 조건도 다르다.
주택의 가치, 남은 융자, 당사자의 수입, 세금 전략 등을 종합적으로 고려해 결정하는 것이 중요하다.

모든 절차는 전문적인 법률 및 금융 자문을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>