부동산 시장이 본격적인 회복세에 진입할까? 올해 남가주 부동산 시장의 변화와 전망을 가늠해보는 세미나가 남가주한인부동산협회(KREBASC·회장 진 홍) 주최로 20일 더블트리 바이 힐튼 부에나팍에서 열렸다. 이날 발표된 4가지 주제의 핵심 내용을 정리했다.

■미국 경제 전망: 오스카 웨이 수석 경제 연구원 (캘리포니아중개인협회)

올해 경제의 최대 화두는 관세에 따른 인플레이션이다. 올해 경제는 견조한 성장세를 지속할 것으로 보이지만, 트럼프 2.0 행정부의 관세 부과로 인플레이션을 자극할 수 있다. 이에 따라 연방준비제도(FRB·연준)가 적극적인 기준 금리 인하에 나서기는 어려울 것으로 보인다. 올 한해 동안 모기지 금리가 높은 수준을 유지할 것으로 예측되는 이유다. 주택 거래의 경우 비수기인 겨울 시즌이 종료된 만큼 봄부터 거래가 살아날 것으로 전망된다. 올해 캘리포니아 중간 주택 가격은 전년 대비 4.6% 상승할 것으로 관측된다. 그동안 자취를 감췄던 주택 재고도 늘어나고 있으며, 올 2분기에는 더 많은 매물이 나올 것으로 보인다. 다만 LA 산불과 같은 자연 재해가 보험료 상승세를 부추기고 있으며, 정책 불확실성, 지정학적 불확실성, 주식시장 변동성, 인플레이션 등을 올 한해 예의주시하며 지켜봐야 할 것으로 보인다.

■가주 새 부동산 법: 호프 김 세일즈 디렉터(캘리포니아 베스트 타이틀)

단독주택의 경우 별채 주택(ADU)을 최대 1,200스퀘어 피트까지 지을 수 있다. ADU는 25피트 높이의 고도 제한을 받는다. ADU는 옆 마당과 뒷마당에서 4피트 떨어져 있어야 한다. 750피트 규모 이하인 ADU는 임팩트 수수료를 별도로 물지 않아도 된다. 주택 소유주는 ADU를 렌트의 목적으로 개발할 수 있다. ADU는 1회성으로 지역 내에서만 매매가 가능하다. ADU의 승인 절차는 간소화될 수 있다. 또 올해부터 ‘세입자의 월세 신용 보고’라는 제도가 도입됐는데, 이를 통해 주택을 짓거나 렌트를 할 때 신용 점수 상향을 기대할 수 있으며, 등급이 낮은 신용 등급을 갖고 있던 사람의 경우 신용 등급을 보다 빠르게 회복할 수 있다.

■상업용 부동산 시장: 마크 홍 대표(코러스 부동산)

상업용 부동산은 인더스트리얼에서 리테일, 멀티 패밀리, 호텔 등으로 경기 사이클이 순차적으로 돈다. 상업용 부동산의 모든 섹터는 사이클을 갖고 있다. 지금은 ‘코비드 시대’로 소셜 체인지 시대다. 사람들은 안전과 삶의 질, 재택 근무를 선호한다. 이같은 요소가 상업용 부동산 시장에 엄청난 영향을 미치고 있다. 지난해 LA 지역의 상업용 부동산 자산 가치는 전년 대비 1.4% 하락했지만, 오렌지카운티(OC)와 리버사이드는 각각 2.1%, 1.6% 상승했다. 이제 소셜 체인지의 흐름을 바꾸는 것은 수영으로 상류를 거슬러 올라가는 것과 마찬가지로 불가능하다. 특히 리테일 시장은 인구의 영향을 많이 받는다. 아직도 금리가 높아 시장을 매력적으로 보지 못하게 하는 측면이 있다.

■부동산 세금 절감 방법: 필립 손 회계사(퍼시픽 코스트 세그레게이션)

부동산은 감가상각이라는 개념을 활용해 현금 흐름을 빠르게 만들 수 있다. 예를 들어 빌딩을 샀을 경우에 엑셀러레잇 감가상각이라는 개념을 적용하면 세금을 절감할 수 있다. 절감한 세금을 나중에 내야 하는 것 아니냐고 말하는 분들이 있는데 현재 내 주머니에 있는 1만불과 20년 후에 1만불의 가치는 판이하게 다르다.

지금 당장 1만불을 세이브하는 게 좋다. 그렇게 하는 개념이 코스트 세그레게이션이다. 이 개념을 활용한 투자자는 짧은 시간 내 원금 회수를 하고 또 다른 부동산을 살 수 있지만, 일반 투자자들은 7~8년 후에나 다른 투자가 가능한다. 이 개념을 활용해 투자의 무한 루프를 만들 수 있다. 10~20년에 매입한 건물을 코스트 세그레게이션을 통해 캐치업 감가상각할 수도 있다. 회계사와 부동산 브로커 모두 이 개념을 잘 활용하면 고객들의 자금을 넉넉하게 만들어 줄 수 있고, 단골 고객을 유치할 수 있다. 코스트 세그레게이션은 시기와 관련없이 언제든지 활용이 가능하다.

<박홍용 기자>