2025년이 밝았다. 지난해인 2024년은 2023년에 이어 주택시장이 높은 모기지 이자로 인해 많은 어려움을 겪은 해였다. 연초부터 이어진 높은 이자율은 주택 매매와 재융자 시장 모두에 부담을 주었고, 주택 매매 건수는 여전히 침체 상태를 벗어나지 못했다.

다행히 2024년 연말 들어 30년 고정 모기지 금리가 7% 아래로 내려가며 시장에 다소 긍정적인 신호가 나타났다. 그러나 아직도 주택 경기가 완전히 회복되었다고 보기는 어려운 상황이다.

새로운 수요는 조심스러운 움직임을 보이고 있고, 시장은 여전히 변동성이 크다. 2025년은 이와 같은 상황 속에서 트럼프 대통령의 2기 행정부가 시작되며 많은 변화가 예상되는 해다. 관세 정책, 연준의 금리 결정, 국채 금리 변동 등이 주택시장과 모기지 시장에 어떻게 영향을 끼칠지 면밀히 살펴볼 필요가 있다.

1. 주택 시장
2024년은 여전히 높은 모기지 이자로 인해 주택시장이 위축된 해였다. 많은 바이어와 셀러가 시장에서 발을 뺐고, 주택 매매 건수는 과거에 비해 저조한 수준을 유지했다. 모기지 이자가 주택시장에 미치는 영향은 매우 크다. 이자가 높으면 바이어는 구매를 미루고, 셀러는 기존 주택을 팔아 새로운 융자를 받는 것을 꺼리게 된다.

2025년은 이러한 침체를 극복할 전환점이 될 수 있을 것으로 기대된다. 트럼프 대통령의 2기가 시작되면서, 새로운 관세 정책이 발표될 가능성이 높다. 관세 인상은 수입 물가를 높여 인플레이션에 영향을 줄 수 있다. 이에 따라 연준의 금리 정책이 더욱 중요해질 것이다.

현재 예상되는 2025년의 인플레이션율은 2%를 약간 상회할 것으로 보인다. 인플레이션이 안정되면 연준이 기준금리를 완화할 여지가 생기며, 이는 모기지 금리 하락으로 이어질 가능성이 있다.

만약 30년 고정 모기지 금리가 6% 초반대로 내려간다면 주택시장은 본격적인 회복세를 보일 수 있다. 다만, 관세로 인해 인플레이션 압박이 심화되면 금리 인하가 지연될 수 있으니 상황을 면밀히 주시해야 한다.

2. 모기지 시장
2024년의 모기지 시장은 여전히 어려운 시기를 겪었다. 높은 모기지 이자율로 인해 재융자와 신규 주택 대출 모두 감소했으며, 많은 고객들이 관망세를 유지했다. 다만, 2024년 연말부터 모기지 금리가 안정세를 보이며 시장에 긍정적인 신호가 나타나기 시작했다.

2025년에는 기준금리 인하 가능성과 함께 모기지 금리가 추가로 하락할 가능성이 있다. 만약 국채 금리가 낮아져 30년 고정 모기지 금리가 6%대 아래로 내려간다면, 지난 2023년과 2024년 동안 높은 이자를 감당하던 고객들이 재융자를 통해 월페이먼트를 낮추려는 움직임이 크게 증가할 것으로 예상된다.

이러한 재융자 러쉬는 모기지 시장에 활기를 불어넣고, 특히 높은 이자율로 대출을 받았던 고객들에게 새로운 기회를 제공할 것이다. 또한, 지난해 동안 관망하던 많은 바이어들이 다시 시장에 진입하며 신규 주택 대출 수요도 증가할 전망이다.

그러나 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인한 국채 금리 상승 가능성은 변수로 작용할 수 있다. 만약 관세 인상으로 인플레이션 압박이 심화되고 연준이 금리 완화를 주저한다면, 모기지 금리 역시 다시 상승세를 탈 가능성이 있기 때문이다.

따라서 2025년에는 모기지 시장이 전반적으로 활기를 되찾을 가능성이 크지만, 정책 변화와 경제 흐름을 면밀히 주시하며 적절한 시점에 융자를 실행하는 것이 중요하다.

3. 융자 가이드라인
2025년에도 연방주택금융청(FHFA)은 컨포밍 융자금액 한도를 상향 조정하며 주택 구입 여건 개선에 나섰다. 올해 기준으로 1패밀리 주택의 컨포밍 융자 한도는 806,500달러로 조정되었으며, 이는 주택 가격 상승과 인플레이션을 반영한 결과다.

특히 한인들이 많이 거주하는 뉴욕과 뉴저지 지역에서는 고가 주택이 많은 점을 고려해 점보 컨포밍 융자 한도가 1,209,75달러로 설정되었다. 이는 일반 컨포밍 한도를 초과하는 주택에 대한 융자를 필요로 하는 고객들에게 더 많은 선택지를 제공한다.

컨포밍 융자는 대다수 고객들이 선택하는 페니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac) 프로그램의 기준 금액이 된다. 이 상품들은 비교적 낮은 금리와 유리한 조건을 제공하지만, 여전히 소득 증빙을 요구하며 **DTI(Debt-to-Income Ratio)**가 50%를 초과하지 않아야 승인 가능하다.

점보 컨포밍 융자의 경우에는 DTI 기준이 일반 컨포밍보다 더 엄격하여 43%를 초과하지 않아야 승인 가능하다. 이는 고가 주택의 대출에 대한 리스크를 관리하기 위한 기준으로, 소득과 부채 비율의 철저한 준비가 필요하다.

소득 증빙이 어렵거나 자영업자인 고객들은 세금보고 전에 반드시 융자 상담을 받아 본인의 융자 가능 금액을 확인하고, 이에 맞춰 세금보고를 준비하는 것이 중요하다.

특히 점보 컨포밍 융자를 고려하는 고객들은 신용 점수와 소득 조건을 철저히 준비해야 한다. 한편, 지역 은행 및 비전통적 융자 상품은 여전히 대안을 제공하고 있지만, 단기 고정금리 형태가 많으므로 금리 변동 위험을 신중히 고려해야 한다.

4. 한인 주택 시장의 변화
한인 주택 시장은 여전히 여러 도전과 변화를 마주하고 있다. 한인 인구 감소와 자영업의 어려움으로 인해 주택 구매 활동은 전반적으로 줄어드는 추세다. 특히 2023년과 2024년 동안 높은 모기지 이자로 인해 한인들의 주택 매매는 현저하게 줄어들었다.

이러한 침체는 주택시장의 전반적인 분위기와 맞물려 많은 잠재 고객들이 주택 구입 결정을 미루게 만들었다. 그러나 2025년에는 상황이 달라질 가능성이 크다. 많은 잠정적인 고객들이 올해 주택 구입을 계획하고 있으며, 이는 한인 주택 시장의 활기를 되찾는 계기가 될 수 있다.

모기지 금리가 안정되거나 하락세를 보이는 상황에서는 더 많은 바이어들이 시장에 뛰어들어 기회를 잡을 것이다. 한인 바이어들은 특히 현재의 경제 상황과 금리 동향을 적극적으로 분석하고 주택 구입에 필요한 정보를 충분히 숙지해야 한다. 주택 구입은 단순히 거주 공간을 마련하는 것을 넘어 장기적인 자산 형성의 중요한 수단이다.

따라서 올해는 보다 공격적으로 관심을 가지고 주택 매물을 탐색하며 본인에게 맞는 최적의 조건으로 주택을 장만할 수 있도록 해야 한다. 한편, 2세와 3세의 젊은 세대들은 미국 주류 사회에서 점점 더 적극적으로 자리 잡으며 주택 구입 활동에 참여하고 있다.

이들 세대는 영어를 중심으로 한 새로운 주택 거래 방식에 익숙하며, 이를 통해 시장에서 더 많은 기회를 얻고 있다.
2025년은 주택시장과 모기지 시장 모두 변화와 도전이 공존하는 해가 될 것이다. 시장 변화를 예의주시하며 정보를 잘 활용하면 내 집 마련의 꿈을 이루는 데 한 걸음 더 가까워질 수 있을 것이다.

트럼프 대통령 2기 행정부의 정책과 연준의 금리 결정이 시장에 어떤 영향을 미칠지 지속적으로 관찰하며 기회를 잡길 바란다.
새해를 맞아 모든 한인들에게 성공적이고 희망찬 한 해가 되길 기원한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>