어느 건물주가 이미 임대권리를 포기한 전 세입자로부터 받은 소송장을 가지고 상담을 문의하여 오셨다. 해당 세입자가 수 개월 동안 임대료를 내지 않고, 가게에 나타나지도 않고 여러 번 전화를 하였으나 받지 않아서 임대권리를 포기한 것으로 간주하셨단다.

따라서 그러한 경우에 해당하는 임대계약서의 자발적 포기 (abandonment)의 절차에 따라 합법적으로 그 가게의 소유권을 되찾았다. 그리고 열쇠를 부수고 가게안에 들어가 보니 본인의 생각으로는 도저히 팔 수 없는 잡동사니 같은 물건들과 진열대들은 그대로 남아 있는 것을 발견하셨다. 따라서 별 생각 없이 쓰레기 청소차를 불러 적지 않은 비용을 내고 모두 버리셨단다.

그런데 어느 날 그 세입자로부터 소송장이 전달되었다. 소송장에는 본인의 재산을 허락 없이 그리고 법적인 절차를 무시하고 건물주가 무단으로 처분을 하였고 그 결과 막대한 재정적인 피해를 보았다는 내용이 적혀 있었다. 주장하는 피해의 액수가 상상하기도 힘든 숫자였다. 건물주의 입장에서는 청천벽력 같은 내용이었다. 그 동안에 받지 못한 임대료의 손해도 가슴 아픈데 거꾸로 처분한 물건에 대한 손해배상 소송장까지 받은 것이다.

억울한 상황이었으나 법적으로는 건물주가 무척 불리한 상황이었다. 설사 세입자가 임대권리를 자발적으로 포기 (abandonment)하거나 퇴거 소송의 결과로 더 이상 건물의 소유권을 잃어버린 후에도 해당 건물이나 임대장소에 남아 있는 세입자의 재산이나 물건을 건물주가 함부로 처분할 수 없다.

세입자가 재산이나 물건을 남겨 놓고 임대장소를 떠났을 경우 건물주는 일정 절차를 거쳐서 세입자의 재산이나 물건을 처리하여야 한다. 첫째 일단 남아있는 물건의 목록과 함께 가능한 일일이 사진을 찍어서 자료를 남겨 놓아야 한다. 그리고 가능한 목록을 작성하는 과정에서 제삼 증인을 대동하여 목록이 정확성을 향후 증명할 수 있게 하는 것이 좋다. 그렇게 하여 향후 세입자가 분실된 물건이 있다는 주장에 대한 반박을 할 수 있는 것이다.

위 손님의 경우 세입자는 본인이 남겨 놓고 갔다고 주장하는 물건들의 목록과 구입 영수증까지 철저히 증거자료로 보관을 하고 있었다. 아마 미리 건물주가 실수할 것을 예상하고 준비를 해 놓았을 확률도 많은 상황이었다. 하지만 모두 처분을 하였기 때문에 세입자의 목록의 정확성 여부를 증명할 자료가 건물주에게는 어느 것도 없었다.

목록을 작성한 후 건물주는 그 물건들을 안전한 장소에 보관을 하여야 한다. 물론 임대장소에 계속 보관을 하여도 되지만 일반적으로 임대장소는 다른 세입자에게 임대를 하여야 하니 안전한 보관소에 보관을 하는 경우가 대부분이다.

그리고 건물주는 본인이 소유하고 있는 세입자의 모든 주소에 세입자의 물건을 찾아가지 않을 경우 판매나 처리하겠다는 통보를 하여야 한다. 그리고 그 통보서에 작성된 물건의 목록을 사진까지도 같이 첨부하여야 한다. 그 통보서에는 통보서가 전달된 후 15일 안에 세입자가 물건을 찾아가지 않을 경우 물건을 팔거나 처분하겠다는 내용이 적혀 있다.

그 통보서는 세입자만이 아니라 건물주가 알고 있는 물건의 소유주의 가능성이 있는 모두에게 전달되어야 한다. 그리고 전 세입자나 물건의 주인이 그 기간안에 물건을 요구할 경우 그들에게 건네 주어야 한다.

위의 절차로 끝이 아니다. 그 물건의 가치가 주거용의 경우 $700이상 상업용 임대의 경우 $2,500 또는 일 개월 임대료를 상회할 경우 건물주는 그 물건들을 경쟁 입찰의 공개 경매를 통하여 매매하여야 한다. 그리고 매매 하기전에 경매사실을 신문에 공고하여야 한다. 그 모든 과정 도중에 세입자가 그 물건을 원할 경우 일정 비용을 세입자에게 받고 물건을 내어 주어야 한다.

위의 절차를 거치지 않고 임의데로 세입자가 남겨 놓은 물건을 처분할 경우 건물주가 그 물건의 가치에 대한 손해 배상을 하여야 한다. 대부분의 경우 그러한 상황에서 세입자가 요구하는 액수는 상상이상이다. 건물주의 입장에서 꼭 염두에 두어야 하는 법적인 절차이다.

문의 (310)713-2510

이메일:silee@leeparklaw.com

<이상일 변호사>