최근 들어 연준의 금리인하에 대한 기대로 각종 채권 및 모기지 금리는 다소 내려가는 추세를 보이고 있다. 물가를 잡기위한 연준의 고금리 정책으로 한때 7%중반까지 올라갔던 모기지 금리는 최근에는 6%초중반까지 내려왔다. 오늘은 주택구입과 융자에 있어서 가장 결정적이고 중요한 요소인 수입규모에 대하여 살펴보기로 한다.

그런데 이에 대한 답은 간단치가 않다. 왜냐하면 수입에 대한 계산이 직업마다, 수입형태마다 다 다르기 때문이다. 단순한 월급쟁이 인지, 보너스는 받는지, 얼마동안 받았는지, 스탁옵션은 있는지, 오버타임 수입은 얼마동안 얼마나 있는지, 자영업자인지, 본인이 소유한 회사로부터 월급은 얼마동안 얼마를 받아왔는지, 회사로부터 배당금은 얼마동안 얼마를 받아왔는지, 렌트 수입은 있는지등 융자심사에 사용하는 수입규모 (Qualifying Income, QI)를 계산하는 일이 우선 되어야 한다. 이렇게 수입규모가 계산되면 다음으로 월페이먼트 규모가 계산되어야 한다. 월 페이먼트가 많다면 필요한 수입규모도 늘어날 것이고, 월 페이먼트가 적다면 필요한 수입규모는 상대적으로 줄어들 것이다.

일반적으로 월총페이먼트가 월총수입(QI)의 절반을 넘지 말아야 한다. 월총페이먼트에는 해당주택을 구입하므로써 생기게 되는 모기지 페이먼트, 재산세, 집보험, HOA(Home Owner Association) Due를 기본으로 하여, 기존에 가지고 있는 자동차 페이먼트, 학자금융자, 신용카드 미니멈페이먼트를 합한금액이 된다. 이해를 돕기위하여 간단한 예를 들어보자. 800,000달러의 집을 20% 즉 160,000달러를 다운하고 640,000달러를 융자 받아서 구입할 경우 얼마의 수입이 있어야 할가? 먼저 640,000달러에 대한 월페이먼트는 30년 고정기준으로 6.5%의 이자율을 적용하면 4,045달러가 된다. 여기에 800,000달러의 집에 대한 재산세는 1.2%를 적용하면 일년에 약 9,600, 월 800달러가 된다. 그리고 집에 대한 화재보험을 월 약 120달러 정도로 보자.

그러면 집과 관련된 페이먼트는 모기지페이먼트(4045), 재산세(800), 집보험(120)의 합계로 월 4,965달러가 된다. 만약에 융자신청인이 다른 아무 부채(자동차, 학자금, 신용카드)가 없고 집에 HOA비도 없다면 이 합계의 두배가 되는 최소 9,931달러의 월수입이 있으면 된다. 그런데 만약에 살려는 집에 HOA가 월 300불이 있다면, 월 총페이먼트가 5,265달러가 되면서 필요한 최소 월수입은 10,531달러이상으로 늘어난다.

또 만약 자동차페이먼트가 월 500달러가 있다면, 월 총페이먼트는 5,765달러로 늘어 필요한 월수입은 11,531달러 이상으로 늘어나게 된다. 이렇게 똑 같은 800,000달러의 집을 20% 다운으로 640,000달러융자를 받아 구입한다해도, 그 집에 HOA가 얼마인지, 손님의 다른 페이먼트가 얼마나 되는지에 따라 융자승인에 필요한 최소월수입의 규모가 달라진다. 손님의 입장에서 적은 월수입으로 융자규모를 조금이라도 늘리기 위해서는 HOA가 없는 집을 구입한다거나, 아니면 다른 개인적 부채를 미리미리 줄여가야 할 필요가 있다.

그런데 부채를 줄여가거나 없애는 방법도 융자의 측면에서 효과적이고 경제적인 방법이 있으므로 융자담당자와 상의 하는 것이 좋다. 무엇보다도 일반인이 계산하기 힘든 것이 융자에서 사용하는 수입(QI)을 계산하는 일이다. 수입이 있었고 세금보고를 하였다고 해도 그것을 모두 QI로 인정해 주는 것이 아니고 수입에 대한 해석과 인정범위가 직업, 수입형태, 융자상품에 따라 각기 달라지기 때문이다. 이상에서 살펴본 바와 같이 융자에 있어서 수입을 계산하는 것과 부채를 관리하고 줄이는 일은 일반인이 하기 힘든 것이므로 반드시 융자담당자를 찾아서 하는 것이 최선이다.

이런 저런 정보를 모아서 혼자서 아무리 계산하여도 소용 없는 경우가 대부분이다. 이런 이유때문에 어떤 사람들은 수년전부터 융자담당자와 상의 하여 준비하기도 한다. 이렇게 주택구입과 융자신청 이전에 융자담당자와 수입과 부채를 계산하고 신용조회를 하는 등 융자자격요건을 미리 검토하는 과정을 사전융자심사라고 부르며, 그 결과 융자가 나올 것으로 확인되면 융자담당자는 손님에게 사전융자승인서(Pre-approval Letter)를 발급하게 된다. 손님은 이 사전융자승인서를 가지고 집을 보러다니면 된다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>