부동산 투자의 첫 단추는 매물을 구입하는 것이고, 그 다음으로 중요한 것이 부동산 관리이다.

부동산 건물 관리만 잘 되어진다면 특별한 문제가 없이 잘 굴러가게 된다. 유닛이 적은 경우에 오너가 직접 관리하는 경우도 있지만, 아무래도 테넌트와의 관계, 건물의 컨디션 등 여러 가지 고려해야 할 것들이 있기 때문에 아파트, 상업용 건물, 테넌트가 여럿인 경우, 혹은 처음으로 투자 건물을 구입했다면, 여러 방면에서 도움을 줄 수 있는 전문 매니지먼트 회사에 관리를 의뢰하는 것이 좋다.

부동산 매니저를 세 종류로 나누어 보자. ▲외부 매니저 ▲상주 매니저 ▲기관 매니저가 있다.

외부 매니저의 경우 여러 개의 부동산을 동시에 관리한다. 보통 우리가 말하는 관리 회사인데, 이때 부동산 브로커 면허가 필요하다. 그에 반해 입주해서 관리하는 상주매니저는 특별히 부동산 면허를 필요로 하지는 않는다. 기관 매니저의 경우는 부동산 투자기관, 예를 들어 은행의 부동산 관리부서나 보험회사, 정부 에이전시, 부동산 투자신탁 등이 속한다. 소형 상가나 아파트보다는 초대형 상업용 건물을 주로 관리한다.

이들은 공통적으로 어떤 일을 할까?

하나, 리스 서류를 정리하고, 재계약이나, 테넌트의 렌트 기간 등을 모니터링 한다.

둘, 빈 유닛이 있을 경우 광고 등을 통해 테넌트를 찾고, 빈 공간을 채워 오너의 렌트 수입을 만든다.

셋, 플러밍이나 난방, 전기 시스템을 항상 최적의 상태로 유지한다. 이를 위해 테넌트들과 지속적인 커뮤니케이션을 하게 된다.

넷, 건물을 청결하게 유지하고 안전 상태를 수시로 체크한다. 다섯, 자격 있는 테넌트를 찾아 크레딧 히스토리를 검토하고 과거 퇴거 조치된 경험이 있는지 등을 알아본다.

여섯, 월 단위와 연 단위로 수입과 지출 등을 정리한다.

일곱, 건물 수리 시 하청업체의 공사 업무를 현장에서 감독한다.

여덟, 건물주가 놓칠 수 있는 건물 유지에 필요한 재산세, 보험료, 유틸리티 등을 꼼꼼히 챙기고, 렌트비 등 수입도 확인하고 오너에게 관련 사항을 보고한다.

캘리포니아의 경우 16유닛 이상의 아파트의 경우 주법에 의하여 상주 매니저를 고용해야 하는데, 이는 건물에 응급한 문제가 발생하더라도 상주 매니저가 신속히 대처할 수 있게 하기 위함이다. 16유닛 이하의 작은 아파트나 콘도인 경우라도 응급 시 연락할 수 있는 외부 매니저의 연락처를 잘 알려주어야 응급 상황이 생기더라도 당황하지 않게 된다.

캘리포니아에서 매니저 비용에 대해 확실히 정해져 있지 않고 대부분이 Negotiable이지만, 전반적으로 아파트 상주 매니저는 건물주로부터 월급을 받고, 상주 매니저의 경우는 아파트에 살면서 월급 또는 계약에 따라 수입을 만든다. 기관 투자자에 소속된 매니저나 외부 매니저의 경우 전체 건물 렌트 인컴에 대해 일정 비율을 받기도 한다.

내 부동산을 잘 관리하는 길이 내 자산을 지키는 것이고, 부동산 가치를 극대화 하는 것임을 잊지 말고, 작은 문제라고 소홀히 여기지 말고 확인하는 2024년이 되기를 바란다.

문의 (213) 500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>