CPA 업무를 보면서 손님들이 렌트로 살기보다는 집 구매의 장점을 물어보는 경우가 종종 있었다.
집을 사야 되는 이유는?
우선 집이 필요하면 당연히 사야 한다.한 가지 예는 신혼 부부가 아파트에서 월세로 살다가 자녀가 생기면서 자녀에게 좀 더 양질의 교육을 제공하고 싶거나, 자녀가 커서 각자의 방이 필요한 경우에 집 구매를 고려할 수 있다.
집이 필요한 이유는 사람마다 틀리고 가정마다 틀리다.사람마다 틀리고 가정마다 틀린 이유보다는 필자는 ‘경제적‘ 관점에서 집을 사야 되는 이유를 말해주고자 한다.
필자가 손님들에게 집을 사라고 말하는 첫 번째 이유는 렌트를 살면 그 렌트는 땅바닥에 버리는 돈이지만, 집을 사면 그 집에 대한 자산(Equity)을 소유하는 것이라고 말해 준다.
즉 개인적 자산 증식을 집을 통해서 할 수 있다는 말이다.가령 똑같은 3천불로 렌트를 10년 사는 사람은 3십6만불을 그냥 주인에게 갖다 주는 셈이 되지만, 집을 사서 3천불의 몰게지 페이를 한 사람은 원금 만큼은 자기 자산으로 남게 된다.
실제 예를 들면 6십5만불 짜리 집에, 2십만불 다운하고, 45만불을 은행에서 6.5%
이자율로 30년 고정으로 집을 살경우에, 한 3천불 정도를 원금 이자로 매달 페이 하게
된다.
10년 정도 페이를 하면 상기 렌트의 예처럼 3십6만불을 은행에 납부하게 되지만,10년 후의 원금 상환금 만큼 즉 7만5천불의 자산이 생기게 되는 것이다.30년 동안 몰게지 페이를 완료한다면 4십5만불의 순 자산이 생기게 되는 셈이다.
물론 이자 비용으로 총 페이 금액은 렌트보다는 많이 지불하였겠지만, 렌트는 자산
증식이 없지만, 집 구매는 자산의 증식이 있다는 점에서 렌트 보다는 집 구매를 추천한다.
또 한 가지의 자산 증식 방법은 집값의 자연 상승이다. 캘리포니아는 많은 사람이 살고
있다. 또한 많은 사람이 유입되는 곳이기도 하다. 따라서 집 값 상승은 자연스러운 현상이다.
또한 한번 상승된 집값은 거의 떨어지지 않는다. 셀러들이 집값을 떨어뜨려서
내놓을 이유가 별로 없다. 진짜 급하게 집을 매몰로 놓아야 되는 상황이 아니 고는
올라 간 데서 조금은 내리겠지만 큰 폭으로 떨어뜨리지는 않는다. 집값의 상승은 시간이 지나면 발생되고 그에 따른 개인 자산의 증가는 당연하다.
집을 사야 되는 이유는 집을 통한 펀드 조달이 가능해 진다는 셈이다. 집을 소유하고
있으면 주택 담보 대출 한도(HELOC: Home Equity Line of Credit)를 통해 당장 몇 만불이
필요할 겨우나 비즈니스 투자 용으로 사용할 수 있다. 보통 라인 어브 크레딧이라고
하는데 은행에서 집을 담보로 대출 한도 만큼 돈을 빌릴 수 있는 것이다.
가령 10 만불 라인 오브 크레딧을 받아 놓으면, 10만불을 만큼 은행에서 필요한 때에
가져다 쓸 수가 있고, 돈이 생기면 편한 시간에 다시 갚을 수 있다. 살다 보면 갑작스럽게 좀 큰 돈이 필요할 때가 있는데, 남한테 돈을 빌리지 않고도 은행 라인 오브 크레딧을 통해 돈을 융통할 수가 있다. 또한 내가 아는 지인은 라인 오브 크레딧으로 삼십만불 정도 빌렸는데, 그것으로 자기 사업을 구매 자금으로 사용한 것을 본 적이 있다.
세금 혜택 차원에서도 집을 사는 것을 장려한다. 미국은 기본적으로 집을 사는 것을
장려하는 국가이다. 1997년에 빌 클린턴 대통령은 부부 합산 신고의 경우 5십만불까지
양도 소득세를 폐지했다. 즉 부부가 집을 사고 나서 5년 정도 거주하고 나서 그 집을 팔
경우, 양도 이익 중 부부 합산인 겨우 총 5십만불까지는 세금이 없다. 가령 5년 전에
5십만불 주고 집을 샀는데, 5년 후 1백만불로 집을 판 경우, 그 차액 의 5십만불이 세금
면제인 것이다.
집을 사는 경우의 세제 혜택에 대해 좀 더 이야기 한다면, 매달 몰게지 이자 부분과
재산세를 세금 공제 금액으로 사용할 수가 있다. 몰게지 이자 부분과 재산세는 그 단위가 대부분 크기 때문에, 세금 공제 금액이 그만큼 크다고 볼 수 있다.
세금 공제 금액이 크면 그만큼 세금은 적게 납부해도 된다는 말이다.
정리해 보면, 집을 사야 하는 이유는 1) 자산의 증식 2) 펀드 조달 그리고 3) 세금
절감으로 요약할 수 있을 것이다.
따라서 집을 사야 되는가? 질문의 답변은 “사세요“이다.
문의 (562)832-3479
usalacpa@outlook.com
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어거스틴김 CPA>
