사무실, 상가, 호텔, 창고 건물 등 상업용 부동산 담보 대출 약 9,000억 달러의 만기가 올해 돌아온다. 현재 많은 경제 전문가와 상업용 부동산 전문가가 올해 만기를 맞는 상업용 부동산 대출이 지역 은행과 지역 자치 단체를 포함한 전반적인 경제 어떤 영향을 미칠지 예의 주시 중이다. 특히 높은 팬데믹 이후 치솟은 공실률로 여전히 어려움을 겪고 있는 사무실 건물 부문의 위기론이 고개를 들고 있다. 워싱턴포스트가 작년보다 상황이 악화할 우려되는 올해 상업용 시장 동향을 점검했다.

◇ 전체 대출 20% 올해 만기

올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모는 전체 상업용 부동산 대출의 약 20%를 차지한다. 지난해 만기를 맞은 수천억 달러 규모의 상업용 부동산 대출이 가까스로 만기를 단기 연장하는 방법으로 위기를 피했지만 올해는 지난해와 상황이 다를 것이라는 게 전문가들의 우려다.

올해 초 파산 위기에 직면한 뉴욕 커뮤니티 뱅코프는 스티븐 므누신 전 재무장관의 사모펀드로부터 약 10억 달러의 자금을 지원받아 가까스로 회생했다. 하지만 지난해 봄 지역 은행 2곳이 갑자기 파산 소식을 전한 뒤 이어진 사태로 상업용 부동산발 금융 위기 위험이 올해 더 높아질 것으로 보는 전문가가 많다.

지난해 파산한 은행과 뉴욕 커뮤니티 뱅코프와 비슷한 규모의 지역 중형 지역 은행이 발급한 상업용 부동산 대출 규모가 적지 않다. 만약 이들 은행으로부터 대출받은 부동산 개발업자와 상업용 건물주가 대출금 상환에 어려움을 겪는다면 2008년 서브프라임과 같은 연쇄 금융 위기 재발이 우려된다.

경제연구기관 무디스의 맷 라이디 상업용 부동산 부문 디렉터는 “올해 상업용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다”라는 우려를 밝혔다. 전문가들은 현재 사무실 건물을 담보로 발급된 대출 연체를 가장 많이 우려한다.

◇ 사무실 건물 대출 75% ‘부실’

사무실 건물 ‘상업용 모기지 담보부 증권’(CMBS) 중 향후 12개월 안에 만기가 돌아오는 대출은 작년의 2배가 넘는 170억 달러를 넘는다. 그런데 무디스에 따르면 이중 무려 약 75%가 기존 세입자와 임대 계약 취소, 이에 따른 높은 공실률, 현금 흐름 악화 등으로 재융자가 힘든 대출로 추산된다.

재융자가 이뤄지지 않으면 대출자가 취할 수 있는 옵션은 매우 제한적이다. 재융자가 가능해도 대부분 대출자가 이자율이 급등하기 전에 대출을 받았기 때문에 재융자 실시로 오히려 이자 비용만 늘어날 수 있어 상황 개선에 별 도움은 되지 않는다. 대출 만기 연장을 시도하거나 이마저 실패하면 채무 불이행으로 이어질 수밖에 없기 때문에 결국 경제에 시한폭탄이나 다름없는 상황이다.

그렇다고 올해 상업용 부동산 시장 상황이 모두 절망적인 것만은 아니다. 무디스의 자료에 따르면 올해 1월과 2월 사무실 건물 담보 대출 상환율은 48%로 지난해 상환율인 35%를 웃돌고 있다. 또 사무실 건물을 제외한 기타 상업용 부동산 분야는 강한 회복세를 보인다. 호텔 분야의 경우 팬데믹 이후 수요가 반등하면서 강한 회복세를 보이고 있고 창고 및 공장 등 산업용 건물 분야는 이미 장기간 높은 수요로 강세를 이어가고 있다.

그럼에도 불구하고 많은 경제 전문가는 사무실 건물 담보 대출 부실에 대한 우려를 끊임없이 제기하고 있다. 무디스는 올해 만기가 돌아오는 사무실 건물 담보 대출 중 약 100억 달러 규모 대출의 부실이 심각한 것으로 파악하고 있다.

만약 이들 대출이 모두 채무 불이행으로 이어질 경우 사무실 건물 모기지 대출 담보부 증권의 연체율은 현재의 6.2%에서 13%로 치솟고 대출을 발급한 은행을 파산 위기로 몰아갈 수 있다는 우려다. 경제분석기관 ‘트렙’(Trepp)의 로니 헨드리 수석상품책임자는 “올해 만기를 맞는 사무실 건물 대출이 만기 연장이나 재융자에 실패하면 2024년 상업용 부동산 시장의 전망은 매울 우울해질 것”이라고 경고했다.

상업용 부동산 위기설을 반영이라도 하듯 상업용 부동산 건물은 이미 헐값에 팔려 나가고 있다. 트렙의 자료에 따르면 전국적으로 상업용 부동산 매매가는 지난해 약 5.3% 하락했고 일부 건물은 직전 매매가의 절반에도 미치지 못한 가격에 새 주인의 손에 넘어갔다. 워싱턴 D.C.에 위치한 한 상업용 건물은 지난해 12월 3,600만 달러에 팔렸는데 2018년 매매가인 1억 달러의 36%에 불과한 가격이다. 보스턴 외곽에 위치한 한 건물의 시세는 6년 전 4,300만 달러에 달했지만 최근 고작 600만 달러에 매매됐다.

◇ ‘연장 뒤 위장’ 전략 안 통해

전반적인 경제는 팬데믹이 성공적인 회복세를 보이고 있다. 고용 시장은 강세를 이어가고 있고 ‘연방준비제도’(Fed)의 공격적인 기준금리 인상에도 우려했던 경기 침체는 나타나지 않고 있다. 경제 모든 분야가 팬데믹발 침체 우려에서 벗어났지만 사무실 건물 분야만 예외다. 사무실 출근 직원 비율이 팬데믹 이전보다 여전히 낮아 텅 빈 사무실을 쉽게 찾을 수 있다. 이 때문에 사무실이 즐비한 지역의 식당가도 사정은 별반 다르지 않다. 경제 전문가들은 빈 사무실 건물이 채워지지 않을 경우 재산세와 급여세 의존도가 큰 지방 자치단체 운영 악화로 이어지는 악순환도 우려한다.

가장 큰 문제는 은행에 닥칠 위기다. 상업용 부동산 대출을 발급한 지역 은행들은 과거 위기 때 이른바 ‘연장 뒤 위장’(Extend and Pretend) 전략으로 많이 살아남았다. 경기 대침체 당시 유행했던 이 전략은 만기가 돌아온 대출을 대상으로 재융자나 상환 없이 단지 만기만 연장해 뒤 ‘연명’하는 방식이다. 그러면 은행은 대출의 가치를 평가절하할 필요 없이 발급 때와 같은 가치로 유지된 것처럼 위장할 수 있다.

경기 대침체 때 이 전략이 통할 수 있었던 것은 당시 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮았고 한동안 낮은 금리가 유지됐기 때문이다. 일부 재융자 가능한 대출은 더 낮은 이자율로 갈아타 채무 불이행 위기를 벗어날 수 있었다. 그러나 최근 2년간 기준 금리는 23년 만에 가장 높은 수준으로 올라 ‘연장 뒤 위장’은 더 이상 쓸모없는 전략으로 전락했다.

연준이 올해 안에 두, 세 차례 기준 금리를 인하할 것으로 기대되지만 상업용 부동산 대출자의 이자 비용을 충분히 낮추기에는 부족할 것이란 전망이다. 따라서 지역 은행이 ‘연장 뒤 위장’ 전략을 다시 활용할 경우 더 큰 위기가 올 수 있다고 경제전문가들은 경고한다.

<준 최 객원 기자>