지난해 미국의 주택의 판매 수가 크게 감소하여 지난 30년 동안 최저치를 기록했다.

원인은 급격히 상승한 높은 모기지 금리에 주택 소유자들이 팔기 위하여 마켓에 내어 놓는 주택이 몇 년간 지속적으로 부족한 까닭으로, 주택의 가격이 높은 폭으로 상승되어, 많은 미국인들이 주택을 구입할 능력이 부족하게 되었기 때문이다.

전국 부동산협회(NAR: National Asso. of Realtor)의 보고에 따르면, 지난해 미 전국의 기존 주택 매매는 총 409만 건으로, 2022년보다 18.7% 감소했다. 2023년은 1995년 이후 주택 매매가 가장 적었던 해이자, 2000년대 후반 주택 침체가 시작된 이후 가장 큰 폭으로 판매 수가 감소한 한 해로 기록됐다.

그러나 주택의 거래량이 큰 폭으로 감소했어도, 지난해 전국 평균 주택 가격은 1% 정도 상승해 전국 주택가격의 중간 가격은 사상 최고치인 38만9,800달러를 기록했다.

그리고 가주 부동산협회(CAR: California Asso. of Realtor)에 따르면 2023년 캘리포니아 주택 판매는 전년 대비 24.8% 감소했는데, 이는 2007년 주택 침체 이후 가장 큰 감소 폭이다. 하지만 가주의 중간 주택 가격은 12월에 81만9,740달러이었고, 이는 전년 동기보다 6.4% 상승한 가격이다.

지난해 주택 매매가 특히 저조했던 이유는 2022년부터 모기지 금리가 급격히 상승하기 시작한 것을 반영하며, 이러한 추세는 2023년에도 계속되어 10월 말까지 30년 모기지 평균 금리를 2000년 말 이후 최고 수준인 7.79%까지 올라갔다. 이에 더해 급격히 높아진 주택 융자 비용은 수년간 치솟은 주택 가격에 더해 예비 바이어들의 구매력을 상실케 했다.

그러나 작년 말 이후 모기지 금리가 하락하고 올해 추가로 금리 인하가 예상된다는 전망은 2024년의 주택 매매가 지난 2023년의 암울한 실적에서 회복되기 시작할 것이라는 희망을 불러일으키고 있다.

모기지 금리는 작년 11월 이후 대부분 완화되었으며, 이는 대출 기관이 대출 가격 책정 기준으로 사용하는 10년 만기 국채 수익률의 하락을 반영한다. 올해 금리 인하로 전환할 것이라는 기대로 인해 수익률이 크게 하락한 것이다.

그 동안 이슈가 되었던 인플레이션도 안정되어, 미국의 중앙은행인 연준(FED: Federal Reserve System)은 올해 미국 소비자들의 인플레이션 기대치가 2년 만에 최저치인 3%로 떨어졌다는 새로운 데이터를 발표했다. 이는 2022년 중반에 관측된 최고치에서 상당히 하락한 수치이다.

한편 모기지의 구매자인 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 이번 주 30년 만기 주택 대출의 평균 금리는 6%대 중반이다.

많은 경제학자들이 예상하는 것처럼 금리가 계속해서 완화된다면 전통적으로 2월 말에 시작되는 봄철 주택 구입 시즌으로 향하는 수요가 늘어나는 데 도움이 될 것이다.

그럼에도 불구하고 평균 금리는 불과 2년 전의 3.5% 정도에 비하면, 여전히 대단히 높은 수준이다. 이러한 이유로 주택소유자들이 집을 팔고 새로운 주택을 구입할 때, 높아진 금리로 인하여 높은 월 페이먼트를 감당해야 하는 부담 때문에 주택을 마켓에 내놓기가 쉽지 않다. 그래서 올해도 주택 시장에는 여전히 수요와 공급의 불균형이 있을 것이라는 전망이 지배적이다.

전국 부동산협회(NAR) 따르면 지난해 12월에 판매된 부동산의 56%는 시장에 나온 지 한 달도 채 안 된 기간에 팔렸다. 상당히 빠른 속도로 집이 팔리고 있다는 것이다. 그리고 아직도 현재 시장에 나온 주택은 예상 수요에 훨씬 못 미치고 있다.

이는 올해도 바이어들이 시장에 나와 있는 적은 수의 주택을 놓고 치열한 경쟁에 직면할 가능성이 높으며, 이로 인해 가격이 계속 상승할 것이라는 의미이다.

문의: (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>