2023년 10월 통계에 대한민국 인구는 5,130만 명이다. 이 중 863만 명이 50대로 전체 인구의 16.8%에 달한다. 40대와 50대를 합하면 1,661만 명으로 전체 인구의 32%를 차지한다. 이 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한다.

미국 이민이 인생 2막이였다면, 미국 땅에 버티고 서서 바쁘게 생활전선에서 뛰다가 자녀들이 둥지를 떠나고 부부 둘만이 남아 은퇴하는 시점은 어쩌면 인생 제3막의 시작인 셈이다.

한국에서는 발빠르게 60세 이상의 어르신의 요구에 맞춰 설계된 혁신적이고 초대형화된 은퇴 생활 공동체인 ‘실버타운’의 개발이 가속화 되고 있다. 이러한 공동체는 식사 제공이 기본이고 건강 관리부터 파크 골프, 골프 연습장, 동호회 활동 등 각종 문화 활동에 이르기까지 다양하고 수준 높은 서비스를 제공한다.

1988년 오픈한 최초 실버타운인 수원 유당마을의 경우를 보면, 20여년 동안 즐겁게 관리 받은 어르신들의 모습이 같은 나이의 분들보다 10년 이상 더 젊게 생활하시는 것이 전혀 놀랍지 않다. 이제 한국의 실버타운은 양로원이 아니라, 건강한 어르신들의 혁신적인 주거지이다.

2025년 11월 입주 예정인 경기도 의왕 광교산 인근의 백운호수 푸르지오 숲속의 아침 실버타운은 실버타운 536세대와 프리 실버타운 842세대로 구성되어 있다.

비용은 평균 7억대 중반 전세 개념의 보증금과 월 생활비로 1인 월 190만원 2인 경우 월 260만원으로 이는 의무식 30식이 포함되어 있다.

만일 150만달러 정도의 자산을 집으로 가지고 있고 소셜시큐리티 1,700달러 받고 있으신 분이라면, 렌트를 주면 대략 월 6,000~7,000달러 정도이고, 재산세, 집보험을 고려하면 대략 5,000달러 정도 받을 수 있다.

하지만 한국에 있는 동안 세입자와의 일이나 집 관리가 무척 어렵고, 세입자가 1~2년 마다 바뀔 가능성이 높다. 150만달러 정도 자산의 2-4유닛 아파트를 가지고 있는 경우도 세입자를 한국에서 관리하기가 상당히 곤란하다.

따라서 그 렌트 주택이나 아파트 부동산을 안정된 수익형 부동산으로 바꾸어서 관리를 없애는 방법이 최선이다. 수익형 부동산은 맥도날드, 스타벅스와 같은 코퍼레잇 세입자가 입주하고 트리플넷 리스 계약된 부동산으로 매매 차익 위주보다는 렌트 수입을 목적으로 하는 부동산이다.

매매 차익에 대한 양도 소득세는 1031 교환 세금 유예 방법이 있다. 아파트나 월세를 주었던 집을 팔면서 1031을 선언한 후 클로징을 한 다음 수익형 부동산을 6개월 이내에 구입 완료하면 양도세 전부를 모두 유예할 수도 있다.

128만달러 가격에 투자율 6.5% 20년 NNN 리스 계약된 한 퀵서비스 레스토랑을 1031 교환을 했을 때에 월 6,933달러를 받는다. 매 5년마다 렌트비가 인상 되는 계약이 대부분이다. 만일 85만달러만 사용하고 나머지를 이자율 7%에 융자를 받아도 월 순 3,855달러를 안정적으로 받을 수 있다.

2024년 분양 중 또는 분양예정인 신축 실버 타운 3곳을 더 소개하면 시그넘하우스 청라 139세대, 대중교통 7호선 연결 예정이고 인근에 대학병원이 들어선다. 롯데 VL 르웨스트 마곡은 분양이 95%나 되었다. 롯데호텔 노하우가 접목된 최고급 실버타운 중의 하나이다.

용인 고기동 실버타운은 유일하게 남은 분양형으로, 969세대 15층 규모에 2024년 2분기에 분양 예정이다.

미국의 투자용 부동산 시장은 다시 꿈틀거리기 시작했다. 바이어들의 문의가 2월 중순이 되면서 본격적으로 늘어 났다. 한편, 6% 수익률의 100% 입주된 2024년 신축 쇼핑센터가 마켓에 있다.

은퇴용 부동산으로 최적합한 수익형 부동산을 구입하기에 최근 5년 내 좋은 환경이 요즘이다. 혁신적인 노후의 집을 미국의 수익형 부동산을 통해서 현실화할 황금 같은 기회다.

문의: (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>