LA 다운타운에서 3번째로 높은 LA의 상징적 고층빌딩의 하나인 ‘에이온(AoN) 센터’가 지난해 12월 스퀘어피트 당 134달러 선인 1억4,780만 달러에 매각됐다. 이는 마지막 매매가에 비해 무려 45% 낮은 액수로 거래된 것이다. 지난 1973년 세워진 62층 높이의 에이온 센터 빌딩은 지난 2014년 2억6,850만 달러에 거래됐었다. 불과 10년만에 가치가 반토막이 난 것이다.

이에 앞서 지난 3월 매각된 40층짜리 다운타운 유니언뱅크 빌딩의 매매가는 1억400만 달러로 2010년에 비해 50% 낮았으며, 스퀘어피트 당 거래가는 150달러였다.

팬데믹 이후 재택근무 확산에 따른 공실률 증가와 인플레이션에 대처하기 위한 연준의 잇따른 금리 인상 등의 요인으로 건물 가치가 급락하면서 LA 다운타운 지역의 사무용 건물 시장이 큰 위기에 빠졌다고 포춘 등 경제 매체들이 잇따라 보도했다.

상업용 부동산 업계에 따르면 지난해 3분기 기준으로 다운타운 지역 사무용 건물의 공실률은 30%에 달하고 있다. 사무용 건물의 렌트비 역시 급락해 공실률이 16%인 센추리시티에 비해 40% 정도 낮은 선에 형성돼 있다.

이같은 상황은 다운타운에만 국한된 게 아니다. 커머셜 옵저버에 따르면 웨스트 LA의 웨스트우드 테라스 빌딩도 지난해 12월 4,470만 달러에 매각됐는데, 이는 지난 2018년 건물주가 사들인 가격인 9,250만 달러의 절반도 안 되는 수준이다.

이에 따라 LA지역 사무용 건물의 매매가는 지난해 5월 기준으로 스퀘어피트당 412달러에서 237달러로 43% 급락했다. 같은 기간 거래 규모는 10억1,000만 달러로 5년 전 같은 기간에 비해 47% 감소했다. 주민투표를 통과해 지난해 4월1일부터 발효된 1,000만달러 이상의 부동산 거래시 5.5%의 양도세 부과 조치도 한 몫을 했다.

한 때 LA 다운타운에서 가장 ‘큰 손’이었던 브룩필드 DTLA는 지난해 3건의 상업용 부동산 융자와 관련, 10억 달러 규모의 채무불이행(default) 상태에 빠졌다. 이 회사가 소유했던 고층 오피스 빌딩인 777 타워는 채무불이행을 해결하지 못해 매물로 나왔으며, 또 다른 두 건물인 52층 개스컴퍼니 타워와 41층 EY 플라자는 법정관리로 넘어 갔다.

오피스 빌딩 등 상업용 부동산 융자의 경우 3~7년 사이의 비교적 짧은 기간 내에 다시 융자를 해야 하는 상품이 주류를 이루고 있어 만약 현재와 같은 고금리 상황이 장기간 지속된다면 은행은 만기가 도래하는 부동산 재융자시 추가 담보 요구 등 까다로운 조건들을 요구하게 된다. 건물 소유주가 추가 조건을 못 맞추게 되면 채무불이행 상황에 처하게 되고 이후 수순인 차압으로 이어지게 된다.

LA 한인타운의 한 상업용 부동산 전문가는 “부동산 가치 하락으로 에퀴티가 증발한 소유주가 은행측이 제시하는 해결책을 맞추기는 매우 힘든 상황”이라며 “LA 한인타운에서도 더 많은 사무용 건물이 헐값에 팔리거나 건물주 스스로 포기하는 사례가 늘어날 것”이라고 전망했다.

<노세희 기자>