라디오 서울 보도국

코로나 팬데믹 이후 전국 오피스 건물의 공실율이 높아지면서 오피스 빌딩을 중심으로 한 상업용 부동산 문제가 은행권 불안의 뇌관으로 떠올랐습니다
상업용 부동산이 무너질 경우, 상업용 부동산 대출 비중이 높은 지역과 커뮤니티 은행들이 취약한 상황에 놓일것으로 우려됩니다.

엘에이를 비롯해 달라스와 미네아폴리스에 이르기까지 전국적으로 오피스 빌딩의 점유율이 낮아지면서, 상업용 부동산 건물의 시세가 하락하는 추세 입니다.

현재 전국 오피스 빌딩의 점유율은 팬데믹이 본격 시작되기 전인 2020년 3월과 비교해 절반도 채 안되는 수준입니다. 상업용 빌딩은 오피스와 웨어하우스, 샤핑몰, 아파트 건물등을 포함하는데, 저조한 점유율로 가장 고전하는것은 오피스 건물입니다.
높은 공실율은 상업용 건물 시세를 끌어내리고 있습니다.

부동산 정보 회사 ‘트렙’에 따르면 지난달 기준으로 전국의 상업용 건물 가격이 피크였을때와 비교해 15퍼센트가 줄었으며 올해안에 전국의 상업용 건물 시세는 20퍼센트에서 25퍼센트가 떨어질것으로 예상됩니다.

오피스 빌딩의 경우, 하락 시세폭은 30퍼센트를 웃돌것으로 추정됩니다.

상업용 부동산 대출을 받은 건물주들이 은행에 모기지 페이먼트를 못해 페이먼트가 연체되는 케이스가 전국적으로 점점 늘어나고 있다는 것입니다.

영 조 경제학 박사에 따르면 " 상업용 부동산 론중 2천7백억 달러규모가 올해안에 대출만기가 도래하며 , 이가운데 8백억 달러 규모는 오피스 빌딩 론입니다".

사무실 공실율이 점점 높아지면서 오피스 빌딩 시세가 하락하고 있어 건물주들이 재융자를 받기도 어렵게 되면서 은행 차압으로 넘어가는 오피스 빌딩이 늘어나게 되는것 아니냐는 우려가 일고 있습니다.

상업용 부동산 문제는 현재 은행권에 구조적인 문제는 아니지만, 상업용 부동산이 무너지면 은행권으로 도미노현상을 야기할수 있다는 점이 은행권을 긴장시키고 있습니다.
" 파산한 시그너처 뱅크는 상업용 부동산 대출 비중이 전국 은행중 10위,뱅크런 위기까지 갔던 퍼스트 리퍼블릭 뱅크는 상업용 부동산 대출 비중이 9위로 랭크되 있습니다."

리테일 뱅킹포션이 큰 대규모 은행에서는 상업용 부동산 대출이 포트폴리오에서 큰 포션을 차지하는 편이이라 상업용 부동산 대출로 인한 파장이 크지 않겠지만 상업용 부동산 론이 포트폴리오에서 큰 부분을 차지하는 중소 규모의 지역은행과 커뮤니티 은행은 큰 프래셔를 받고 있습니다

상업용 부동산 시장이 만일 무너진다면 중소 규모의 지역과 커뮤니티 은행들은 상업용 건물 대출에 디폴트가 늘어나면서 겪는 부담에다, 불안해진 예금주가 예금을 인출해 대형 은행이나 머니마켓으로 옮기는 부담으로 쌍방으로 압력을 받으면서, 감당이 더 어려워질것이라는 지적입니다
" 하지만 상업용 부동산이 무너지지는 않을것으로 봅니다, 2008년 금융위기 이후 은행에서 대출할때 규정이 더 까다러워진데다 지금 오피스 공실율이 높다고는 하지만, 아직 이로 인해서 건물이 차압된다던가 어떤 눈에 보이는 현상은 없으니까요"

한인 은행중에서는 뱅크 오브 호프가 지난해 12월 31일까지 기준으로 볼때 전국 은행중에서 상업용 부동산 대출 비중이 높은편으로 나타났습니다

" 뱅크 오브 호프가 은행이 크다보니까 한인 은행중에서 상업용 부동산 대출규모가 높고 전국 은행권에서도 상업용 부동산 대출 비중이 상위권에 랭크됩니다"

물론 상업용 부동산 대출비중이 높다고 해서 포트폴리오가 현재 시세가 낮아지는 오피스 빌딩만 있는것은 아닙니다.
상업용 부동산 대출에는 오피스 빌딩을 포함해 호텔과 모텔등도 모두 포함됩니다.

<정연호 기자>