팬더믹과 함께 뜨겁게 달아올랐던 부동산과 융자시장이 된 서리를 맞고있다. 팬더믹에대한 경기 진작책으로 정부는 돈을 찍어냈고 이 자금은 코로나를 이겨내는데 큰 공헌을 한 것도 사실이다.

하지만 넘처나는 현금이 주식시장과 부동산으로 몰리면서 주식상승과 부동산 가격 상승을 주도해 왔다. 이로 인한 인프래이션으로 물건 값은 오르고 이를 잡기위해 이자가 상승하면서 주식시장은 반토막나고 부동산과 모기지 시장은 현재 개점휴업 상태에 있다. 이 불확실한 현실에서 앞으로의 전망을 전문가를 통해 알아보고 우리는 어떻게 해야 하는지 생각해 본다.

▲2023-2025년 부동산과 모기지 이자 전망

지난 1년 간 계속되온 급격한 금리인상으로 모기지 이자가 작년 동기간 3% 이하에서 현재는 7%에 육박하고 있다. 이는 50만불 을 융자 했다고 가정할 때 월 페이먼트를 ＄1,300이상 더 지불 해야함을 의미한다. 모기지이자 상승으로 많은 주택구입 희망자들이 주택을 구입할 수 있는 자격을 상실하게 되었고 이에 따라 주택 가격도 작년대비 5% 정도 내려가 있는 상태이다. 현재 주택 구입자는 웃돈 주고 집을 사지 않으려 하고 셀러는 싼 값에 팔기 보다는 마켓에서 집을 걷어들이고 다시 집 가격이 오르면 팔려하는 추세가 강하다. 따라서 부동산 마켓은 물건 부족으로 이자 상승에도 불구하고 주택 가격이 비교적 안정세에 있다.

전문가들의 견해에 따르면 주택 가격이 2024년에도 5% 정도 더 내려 가리라 전망하고 있다. 하지만 2007년 같은 주택시장의 폭락은 오지 않으리라는 것이 공통된 견해이다. 그 이유는 크게 3 가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 주택 매물이 많이 없다는 것이다. 2008년 당시에는 변동이자로 융자를 받은 홈오너들이 이자 상승에 대한 공포로 거의 투매 하다시피 주택을 시장에 내놓아 물건이 많아지면서 주택가격의 폭락에 일조 하였다. 두 번째는 자격조건을 갖춘 사람들에게 융자를 주어 융자 Quality가 좋다는 점이다.

즉 수입이 집 페이먼트 이상이 되므로 약간의 불경기가 온다 하여도 페이먼트를 연체할 가능성이 낮다는 점이다. 2008년 서브프라임 사태 동안에는 Option ARM 이란 융자 프로그램이 있었는데 이자를 1%로 하고 나머지는 원금에 붙어 늘어나는 Negative Amortization Loan이 Investor 들에게 인기가 있었고 특히 수입증명 없이 융자를 주는 융자 프로그램(NINA- No income No Asset)으로 융자를 남발하던 시대 였다. 세 번째, 현제는 2008년과는 달리 금융위기로 인한 심각한 불경기에 처해 있지는 않다는 점이다. 하지만 아직 내재하는 다른 위험요소들이 있는 것도 사실이다. 첫 번째, 아직 완벽하게 끝나지 않고 언제라도 다시 창궐 할 수 있는 COVID-19 Virus 이고 두 번째, 코로나로 주춤하던 중국의 재 도약으로 인한 에너지 비용 상승과 인프레이선 그리고 세 번째는 계속되는 러시아와 우크라이나 전쟁에 따른 세계경제의 불확실성 이다.

지난 1년간의 이자 상승으로 주택 거래가 많이 줄어들었다. 특히 재 융자를 할 경우 이자가 작년 초에 배해 두배 이상 뛰었다. 따라서 거의 40% 이상의 부동산과 융자를 하시는 분들이 전업을 하거나 파트타임으로 다른 일을 같이 겸업하고 있다는 소식이다. 어찌보면 우리는 위기에 봉착해 있다.

하지만 잘 보면 위기(?危機)란 위험과 기회가 공존한다는 뜻이라 한다. 우리는 위기를 넘기기 위해 3가지 측면에서 경쟁자보다 우위에 있어야 한다. 첫 번째는 마음가짐의 우의(mindset Advantage) - 불경기를 기회로 바라보고 그 기회를 누릴 준비를 하는 마음, 두 번째는 준비 차원의 우의(Preparation advantage) - 불경기 대비 비용절감과 위기 상황을 이겨내는 준비차원의 우위 그리고 마지막으로 실행 역량의 우위(Execution advantage) - 로드맵과 모니터링 그리고 변화관리 통한 실행 약량 우위 등이다.

인프래이션으로 인한 고 물가로 모두 힘든 시간을 보내고 있다. 우리 모두 현실을 직시하며 긴 겨울의 터널을 지나 다가오는 희망의 봄을 맞이하기를 기대해 본다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>