상업용 부동산 시장의 양극화 현상이 여전하다. 코로나 팬데믹 기간 동안 수요가 치솟은 창고와 아파트는 렌트비가 여전히 오름세인 반면 재택근무 증가로 빈자리가 늘어난 사무실 건물은 아직도 쉽게 채워지지 않고 있다. 팬데믹 기간 중 소비자 구매 형태가 온라인 구매로 전환되면서 문을 닫는 상가 건물이 크게 늘었다. 상가 건물은 최근 공실률이 소폭 하락하면서 회복세를 보이고 있지만 다른 상업용 부동산에 비해 회복세가 다소 더딘 편이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 올해 1분기 상업용 부동산 시장 현황을 부문별로 진단했다.

◇ 산업용 건물

창고, 물류 센터, 공장 등을 포함하는 산업용 건물 부문은 코로나 팬데믹의 최대 수혜자였다. 수요가 치솟으며 매매가격이 급등했을 뿐만 아니라 렌트비도 여전히 고공행진을 이어가고 있다. 산업용 건물 부문의 수요는 창고, 풀필먼트 센터 등 보관, 운송, 유통 기능을 담당하는 물류 센터형 건물이 주도하고 있다. 물류 센터 건물의 렌트비는 지난 1년간 12.4%나 급등하며 인플레이션율을 크게 앞지르고 있다. 사무실과 창고 건물의 혼합형인 플렉스 건물의 렌트비 상승률인 8.5%보다도 크게 높은 수치다.

물류 센터 건물에 대한 수요는 전자 상거래 업체가 주도하고 있다. 온라인 구매 폭등으로 전자 상거래 업체가 크게 늘면서 전자 상거래 업체에 의한 건물 거래량이 전체 산업용 건물 거래 중 16%를 차지하고 있다.

산업용 건물의 렌트비 강세는 당분간 이어질 전망이다. 상업용 부동산 매물 정보 업체 코스타의 분석에 따르면 전국 390개 지역별 시장 중 37%에 해당하는 지역에서 렌트비 두 자릿수 비율 상승세가 나타나고 있는데 남부 지역의 상승세가 가장 가파르다. 남부 지역은 전국에서 유일하게 인구 순유입이 이뤄지는 지역으로 향후 각종 소비재에 대한 수요가 증가할 것으로 예상된다.

◇ 상가 건물

상가 건물 부문 경우 최악의 상황은 지나갔다. 팬데믹 기간 중 내려진 경제 봉쇄령으로 전국 수십만 곳에 달하는 상점이 문을 닫고 일부 대형 쇼핑몰 역시 줄줄이 폐점을 결정한 바 있다. 이후 경기 회복세와 함께 빈 상점이 하나둘씩 채워지며 최근에는 렌트비 상승세도 나타나고 있다.

상가 건물 렌트비 회복세는 필수 생활용품과 할인 제품을 주로 판매하는 스트립 센터, 네이버후드 센터, 파워 센터 등이 주도하고 있고 대형 쇼핑몰의 렌트비 상승세는 상대적으로 더딘 편이다. 인플레이션으로 소비자 지출이 감소할 것으로 우려되지만 필수 품목과 할인 제품에 대한 수요는 영향을 받지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 따라서 이들 제품을 취급하는 업소가 입점한 상가 건물은 렌트 수요가 유지될 것으로 전망된다.

앵커 테넌트가 없는 중소형 규모의 스트립 센터의 렌트비는 지난 1년간 약 4.7%(올해 4월 기준) 상승했다. 그로서리 형 슈퍼마켓과 기타 상점이 입점한 네이버후드 센터의 경우 지난 1년 동안 약 4.6%의 렌트비 상승세를 보였고 대형 할인업체가 여러 곳 입점한 파워 센터의 렌트비는 같은 기간 약 4.2% 상승한 것으로 집계됐다. 반면 백화점을 앵커 테넌트로 하는 대형 몰의 렌트비 상승폭은 3.8%로 가장 낮았다.

◇ 아파트

아파트 등 다가구 임대 건물의 전망은 매우 밝다. 최근 모기지 이자율이 급등하면서 주택 수요자들이 아파트 임대 시장으로 대거 유입될 것으로 예측되기 때문이다. 아파트 임대 수요가 지금보다 더 늘어날 경우 올해와 내년에도 렌트비 두 자릿수 비율 상승세가 이어질 것으로 확실시된다. 공실률 하락과 렌트비 상승세가 유지되면 아파트 건물에 대한 투자 수익률이 높아져 매매가격도 뛰어오를 것이란 분석이다.

특히 건물 상태가 양호한 A, B급 아파트 건물은 인플레이션에 대한 헤지 효과를 제공해 향후 많은 투자가 이뤄질 것으로 전망된다. 현재 A, B급 아파트 건물의 렌트비는 연간 10%가 넘는 상승률을 보이며 인플레이션율을 크게 앞지르고 있다. 반면 C급으로 분류되는 아파트 건물은 렌트비 상승률이 인플레이션율을 밑돌 전망이다. C급 아파트의 경우 주로 저소득층 테넌트 위주로 운영되는데 임금 상승률이 인플레이션율 보다 낮기 때문에 렌트비 인상폭이 매우 제한적이다.

4월 현재 전국 390개 지역별 시장 중 27%에 해당하는 지역에서 아파트 렌트비가 두 자릿수 비율로 크게 상승한 것으로 나타났다. 인구 유입이 활발한 남부 지역의 렌트비 상승세가 가장 가파른데 플로리다 주의 네이플스(26%), 포트 마이어스(24%), 올랜도(20%), 팜 비치(19%), 포트 로더데일(18%) 등이 렌트비 상승세를 주도하고 있다.

◇ 사무실

사무실 건물 부문은 여전히 팬데믹 여파에서 헤어나지 못하는 모습이다. 최근 전국 대부분 지역에서 렌트비가 오르고 있지만 상승폭은 매우 미미한 편이다. 사무실 건물의 렌트비는 지난해 0.8% 떨어진 바 있다. 올해 워싱턴 D.C.를 제외한 전국 모든 지역별 시장의 사무실 렌트비가 오른 것으로 집계됐지만 상승률은 1.4%에 그친다.



사무실 건물의 임대료는 공실률이 낮은 B, C급 건물이 주도하고 있다. 현재 B급 사무실 건물의 공실률은 약 11%로 높은 편이고 C급 건물의 경우 약 4.9%로 상당히 낮아졌다. B, C급 사무실 건물에 대한 임대 수요가 서서히 살아나면서 최근 1년간 렌트비가 1.5%~2% 상승폭을 기록 중이다. 반면 수요가 좀처럼 살아나지 않는 A급 사무실 건물의 공실률은 16.6%로 여전히 매우 높다. 지난 1년 사이 A급 건물의 렌트비 상승률은 1%를 밑돌았다.

◇ 호텔

인플레이션과 경기 침체 우려로 호텔 부문 전망은 그리 밝지 않다. 개솔린 가격과 항공료 상승으로 여행 및 출장이 감소할 것으로 보여 호텔 등 숙박 시설 사업에 영향을 미칠 전망이다. 이 영향은 이미 호텔 숙박률 감소로 이어지고 있다. 지난해 66%까지 올랐던 호텔 숙박률은 올해 4월 52.5%까지 떨어졌고 앞으로도 추가 하락이 우려되고 있다.

반면 일일 평균 숙박료는 143달러로 1년 전보다 35% 상승했다. 이로 인해 객실당 수익도 평균 88달러로 연간 대비 57%나 개선됐다. 호텔 거래량은 2021년 이후 현재까지 지속적인 증가세다. 4월 기준 최근 1년간 호텔 거래 규모는 105억 달러로 24억 달러에 불과했던 1년 전에 비해 크게 늘었다. 호텔 숙박률이 앞으로 계속 떨어질 경우 주거용 건물 또는 다른 용도로 전환하는 사업이 이뤄질 것이란 분석도 있다.

<준 최 객원 기자>