아파트와 같은 임대주택, 오피스, 샤핑센터와 같은 상업용 부동산은 테넌트들이 렌트비를 못내는 등 현재 심각한 상황을 보이는 반면 주택시장의 경우는 코로나 사태로 인한 직접적인 영향은 현재로서는 당장 눈에 띄게 들어나고 있지 않다. 그 이유는 주택시장은 당장 경기침체가 시작돼도 약 6개월 정도가 지나야 경기침체로 인한 영향이 나타나기 때문이다. 코로나 사태 이후의 현 주택시장의 분위기를 크게 아래와 같이 6개의 통계 항목을 통해서 알아보자.

첫째, 코로나 사태로 오픈하우스 금지, 쇼잉 제한 등이 실시되면서 셀러들이 집을 매매하는 데 여러 가지 어려움을 겪고 있지만 의외로 셀러들은 가격을 내릴 기미를 전혀 보이지 않고 있다. ‘레드핀’에 의하면 시장에 매물로 나온 주택 중 전 주간 가격을 내린 주택은 불과 전체 매물의 3% 밖에 되지 않는 등 코로나 사태임에도 불과하고 셀러들은 아직 가격인하에 전혀 동의하지 않고 있는 분위기다.

둘째, 이렇게 셀러들이 가격을 고수하고 있는 반면 바이어들도 최근 지난 수 주간 쇼잉 문의가 급격히 감소하고 있다. 미국부동산협회의 최근 발표에 의하면 바이어들의 쇼잉 문의는 작년 같은 기간에 비해 25% 정도 줄었고 지난 한 주간만 비교한다면 약 35% 이상의 쇼잉 문의가 감소한 것으로 나타났다. 앞으로 이러한 추세는 당분간 지속될 전망이다.

셋째, 기존 주택재고물량이 줄어 들어 오히려 현재 시장에 나와 있는 매물은 이 전에 비해 좀 더 빨리 팔리는 반대현상을 보이고 있다. 특히 그 동안 계속 되어오던 저, 중가격대의 주택매물 부족 사태가 계속 지속되고 있다.

넷째, 새롭게 팔려는 주택 매물의 숫자가 급격히 감소하고 있다. 작년 같은 기간에 비해 33% 감소했고 지난 주에는 전 주에 비해 약 46%가 감소하는 등 신규 매물의 숫자가 빠른 속도로 감소하고 있다. 이것은 물론 코로나 사태로 인한 현 상황을 지켜보면서 사태가 진정된 후에 주택을 매매하려는 셀러들이 많이 늘어났기 때문이다.

다섯째, 주택융자 신청자는 계속 감소하고 있는 추세다. 당연히 주택 매매량이 줄어들면서 생기는 당연한 현상이긴 하지만 이전까지 시장에서 주택을 구입하려던 바이어들 가운데 최근 직장을 잃었거나 파트타임 전환 등으로 수입이 급격히 감소하게 되어 더 이상 주택구입을 할 수 없는 경우가 많이 발생했기 때문이다.

여섯째, 매매계약 숫자가 급격히 감소하고 있다. 작년 같은 기간에 비해 대략 42% 감소한 것으로 나타나고 있다. 주택시장의 운명도 얼마나 빨리 코로나 사태가 안정된 국면으로 진입하는가에 달린 것으로 보인다. 이미 주류 은행들이 일시적인 융자 상환 연기 등 부동산 시장을 보호하기 위한 일련의 조치들을 취하고 있지만 만약 코로나 사태가 의외로 장기화된다면 대량의 실업사태를 피할 수 없게 되고 이로 인해 집을 팔려는 사람들이 늘어나면서 주택재고량이 늘게 되어 가격하락을 유발할 것으로 보인다.

하지만 현 주택 시장이 2008년 서브프라임과 같은 대량 차압사태로 까지는 안 갈 것으로 보인다. 왜냐하면 현 주택오너들의 상당수는 최근 수년간 가파른 가격상승으로 인한 소유 주택에 에퀴티가 상당 부분 쌓여 있어서 주택을 유지할 수 없는 경우 집을 팔고 임대주택으로 옮기면 될 것으로 보이기 때문이다.

그러나 샤핑센터 등의 상업용 건물들은 앞으로 상당한 피해가 예상된다. 많은 테넌트가 영업 중단으로 인한 피해와 앞으로 경기침체 정도의 차이에 따라 계속되는 렌트비 체불, 강제 퇴거조치, 샤핑센터 공실률 증가로 이어질 가능성이 높아 테넌트, 건물오너, 융자은행 모두가 상당한 타격을 받을 것으로 보인다.

아무튼 이번 코로나 사태로 인해 거침없이 나가던 주택시장에 나쁜 영향을 줄 것은 분명해 보이지만 그 정도와 규모는 좀 더 시간을 두고 지켜 보아야 알 수 있을 것 같다.

문의: (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>