융자를 진행할 때 접하게 되는 이자율은 두가지가 있다. 한가지는 실제로 매달 지불하게 되는 모기지 페이먼트를 결정하는데 적용되는 모기지 이자율(Interest rate )이고 다른 하나는 APR(Annual Percentage Rate ) 이다. 융자를 신청한 후 은행에서 보내는 Loan Estimate 서류에 보면 Interest rate 과 APR 이 명시되어 있다. 그렇다면 APR 이란 어떤 것일까 ?

융자를 받을 때는 은행에서 빌리는 융자 금액 (Loan Amount )이외에 융자를 받기 위해서 들어가는 추가적인 비용이 존재한다. 이런 비용에는 좀 더 낮은 이자율을 받기 위해서 은행에 지불하는 Point Fee, 융자를 받기 위해서 은행에 지불해야 하는 각종 비용 (Origination Fee, Underwriting Fee, Tax Service Fee , Prepaid Interest등) , 에스크로에 지불해야 하는 비용등이 있다. 이러한 추가적인 비용을 고려하여 은행들의 다양한 모기지 이자율을 서로 비교하기 용이하게 하기 위해 만들어진 것이 APR 이다. 그러나 APR을 계산할 때 고려되는 비용은 계약이 끝날때 지불해야 하는 총 비용인 클로징 코스트와는 다르다. APR은 클로징 코스트 중에서 융자를 얻음으로써 발생되는 비용만을 고려한 것이라고 보면 된다. 그렇지만 은행에 따라 APR 계산항목에 조금씩 차이가 생길 수 있기 때문에 단순히 APR을 비교하기 보다는 자세한 비용내역을 살펴보는 것이 필요하다.

그렇다면 APR은 어떻게 계산하는 것일까? 예를 들어 20% 다운하고 600,000불 융자를 신청할 경우를 가정해보자. 이 경우 A 은행에서는 Point Fee 6,000불 과 그외 비용3000불을 내고 30년 고정이자율로 4.25%를 제시하였고, B은행의 경우에는 Point Fee는 없이 추가적인 비용으로 3,500불을 내고 30 년 고정 이자율로 4.5%를 제시했다고 하자. 이 경우 APR이 어떻게 계산되는지 살펴보자. 우선 A은행의 경우 600,000불 융자를 받기 위해서 은행에 추가적으로 들어가는 비용이 Point Fee포함해서 9,000불이 되므로 융자금액 600,000불에서 비용 9,000불을 뺀 510,000불이 실제로 융자받는 금액이라고 볼 수 있다. 그러나 매달 내야 하는 모기지 페이먼트는 510,000불이 아닌 600,000불 융자금액에 30년 고정 이자율4.25%를 적용한 2,952불이 된다. 이 경우 비용을 제한 510,000 불 융자금액에 모기지 페이먼트가 2,952불이 되는 이자율이 어떻게 되는 지를 구한 것이 APR이며 이렇게 계산된 APR 은 4.376% 가 된다. B 은행의 경우 실제 융자 금액은 600,000불에서 3500불을 뺀 565,000불이 되고 여기서 모기지 페이먼트(600,000불에 30년 고정이자율4.5%를 적용한 페이먼트)가 3,040불이 되는 이자율인 APR을 계산하면 4.557% 가 된다. 이렇게 계산된 APR을 비교해 보면 A은행이 B은행보다 낮다. 그렇다면 APR이 낮은 첫번째 경우가 반드시 좋은 것일까? APR은 융자비용을 융자 상환기간에 걸쳐 갚는 것을 전제로 계산된 것이므로 만약 30년 동안 이사하지 않고 페이먼트를 하는 조건이라면 당연히 첫번째 경우가 유리할 것이다. 그렇지만 5-7년이내에 이사를 계획하고 있는 경우라면 낮은 이자를 받기 위해 초기에 많은 비용이 들어가는 A의 경우가 유리하다고 볼 수 없다. 따라서 단순히 APR을 비교하기 보다는 APR에 들어가는 비용항목과 본인의 상황을 종합적으로 파악하여 적합한 이자율을 선택하는 것이 필요하다.

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<김현수 모기지 월드>