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사업체 임대계약 만료시 기억할 사항

2019-09-11 (수) 이상일 변호사
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이상일 변호사

임대인과 건물주간의 크고 작은 이해 충돌은 사업을 하시는 모든 분들에게 이미 익숙한 일이다. 특히 임대계약서의 만기일이 다가오면 임대인은 더욱 분주하여진다. 새로운 장소를 물색하여 자연스럽게 장소를 이전하고 기존 사업장을 깨끗하게 정리하여 모든 것이 순조롭게 마무리 되면 좋지만 그렇지 않은 경험을 한두번은 겪어 보셨으리라 생각한다.

그 중 하나가 임대 장소의 유지 보수에 관한 이슈다. 대부분의 임대계약서에는 사용하던 장소를 임대인이 원래의 모습으로 되돌려 놓고 나가야 된다는 조항이 명시되어 있다. 그런데 10년 또는 20년을 사용하던 장소에서 그리고 그 동안 본인들의 사업내용에 적합하게 여기저기 내부구조를 이미 개조한 상태에서 원상복귀 시킨다는 것은 쉬운일이 아니다. 그리고 실제로 거의 불가능한 경우도 있다.

거의 반 블락의 커다란 장소를 빌려 가게를 하던 한 지인의 경우가 생각난다. 창고 같은 텅빈 공간을 임대하여 가게를 차리기 위해 수십만달러의 금액을 투자하여 그 건물을 보수하였다. 내부에 벽을 쌓아 사무실도 몇개 만들고 화장실도 그럴듯하게 몇개를 만들어서 황량하였던 낡은 창고를 완전히 탈바꿈시켰다. 덕분에 십여년간 장사도 잘되었고 또한 건물의 가치도 많이 상승하였다.


황당한 일은 임대기간이 만료되어 재계약 협상시 발생하였다. 건물주는 그 낡고 황량하였던 건물을 개조 가치상승을 이끌었던 본인에 고마움을 표하기는 커녕 임대료를 어처구니 없이 올리겠다는 제안을 하였다. 장사가 잘되어 건물 가치가 많이 상승하였으니 그 만큼 임대료를 더 받아야 되겠다는 어찌보면 그럴듯한 논리였다.

물론 건물가치를 올린 장본인이 임대인이였고 그 동안 건물을 수리 보수하는데 많은 액수를 투자하였다는 임대인의 논리가 통할리는 만무하였다. 결국 임대인은 본인의 땀과 눈물이 담긴 그 장소를 포기하고 이전을 하기로 마음을 먹었다. 하지만 그 큰 가게를 이전할 만한 장소를 물색하는 것은 쉬운 일이 아니었다. 어렵게 하나의 장소를 물색하여 새로운 임대계약서를 사인하였지만 그 사이 기존 건물의 임대기간이 종료되었다. 그리고 새로운 장소를 수리 개량하는 시간이 필요하여 기존의 장소에 몇 개월 더 머물러 있을 수 밖에 없었다.

까다로운 건물주가 그러한 임대인의 불리한 상황을 충분히 본인의 이익발생 기회로 삼은 것은 말할 것도 없다. 퇴거 운운하는 건물주를 만족시킬만한 충분한 임대료를 그 몇개월 동안 지불하고 겨우 새로운 장소로 이전을 하였다.

그런데 진짜 기가 막힐 일은 그 후에 발생하였다. 이사한지 얼마되지 않아 건물주의 변호사로부터 편지가 날라왔다. 건물을 원상 복귀 시키는데 소요된 경비에 대한 청구서였다.
청구서의 액수는 입이 딱 벌어질 만한 큰 금액이었다.

임대 계약의 만기가 다가올때는 새로운 장소 물색과 장소 이전의 기간을 고려하여 임대계약 만기 훨씬 전에 임대주와 계약 연장협상을 마무리 하기를 권한다. 여의치 않으면 빨리 새 장소를 결정지어야 한다. 걱정말고 기다리면 만기시 잘 해주겠다는 평소 친절해 보이던 건물주 또는 관리인의 말을 믿다가 낭패를 보는 경우를 너무 많이 보았다.

그리고 장소 원상복귀에 대한 논의도 꼭 같이 충분한 여유를 가지고 임대주와 협의를 하여야 한다. 본인이 장소를 더 좋게 변경하여 고치었으니 임대주가 좋아할 것이라는 생각은 절대 금물이다. 그리고 임대주가 원상복귀를 원한다면 주저없이 본인이 선택한 건축업자를 고용하여 계약 만기일 전에 원상복귀를 시키면 된다. 일단 나오고 난 후에 건물주가 수십배에 달하는 비용을 영수증과 같이 청구하면 반박하기가 거의 불가능하다. 워낙 자주 발생하는 시나리오라 한번 써보았다.

문의: (323)653-6817

<이상일 변호사>

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