Q. 저는 2001년에 풀러튼에 제가 거주할 주택을 43만달러에 구입했습니다. 계속 거주해 오다가 최근 110만달러에 매각했습니다. 그리고 2013년에 인근에 작은 주택을 45만달러에 구입했습니다. 이것 역시 좀 올라서 곧 매각하려고 합니다. 이럴 경우 주택에 대한 면세혜택이 있는 것으로 알고 있는데, 두 주택 모두 면세혜택 받을 수 있는지요? 그리고 좀 더 큰 주택을 구입하면 이익 모두를 면세혜택 받을 수 있는 규정도 있다고 들은 것 같은데, 맞는지요?

A. 현행 세법은 자신이 소유하고, 거주하는 주택에서 과거 5년 중 2년 이상을 거주하게 되면, 해당 주택에서 발생한 Capital Gain은 1인당 25만달러까지 면세해 주고 있습니다. 결국 부부가 함께 거주하고, 함께 소득세 신고를 한다면, 이익에 50만달러까지 면세혜택을 받을 수 있습니다.

질문자의 경우 풀러튼에 소재하고 있는 주택은 판매가격과 구입가격의 차액이 67만달러입니다. 이 차액에서 주택개조 등 주택가격에 영향을 줄 수 있는 지출이 없었고, 부동산 브로커 수수료 등 매각비용이 차감된 금액이 110만달러라고 보면, 순수한 이익이 67만달러가 됩니다. (만약 이 비용이 포함되지 않았다면, 차감해야 합니다. 여기서는 이런 비용이 모두 차감되었다는 가정하에 답변드리겠습니다. )

차익 67만달러에서 공제 금액 50만달러를 제외하면, 17만달러의 이익이 발생됩니다. 이 이익에 대해서는 Capital Gain 세금(양도소득세)을 납부해야 합니다.

그리고 두 번째 주택은 랜트를 줬는지 아니면 본인이 거주했는지가 불확실 한데, 두 가지 모두의 경우에 대해서 답변드리겠습니다.

먼저 본인이 거주했다면, 풀러튼 소재 첫 주택과 두 번째 주택간에 주 거주지 판정을 먼저 내려야 합니다. 주거주지 판정은 주로 거주한 주택이 어느 것이었느냐의 판단이며, 이 결정에 따라 첫 주택이 또는 두 번째 주택이 주거주지 주택에게 주어지는 세금헤택을 받게 됩니다.

그러나 두 주택 모두를 동시에 세금혜택 받을 수는 없습니다. 이런 것을 피하기 위해서는 두번째 주택을 판매하기 전 두 번째 주택에서 최소 2년 정도를 본인이 거주한 후 매각해야 모든 세금혜택을 받을 수 있습니다. 현행 세법은 매 2년마다 이 세금혜택을 제한없이 받을 수 있도록 규정하고 있지만, 2년 내에 두 주택 이상에 대한 세금혜택은 제공받을 수 없게 되어 있습니다.

만약 두 번째 주택을 렌트 주었었다면, 임대소득을 보고해 오셨을 것입니다. 이럴 경우 내가 거주해 오던 주 거주지가 아니므로, 렌탈 프로퍼티로서 판매가격에서 구입가격과 매각비용을 제한 금액에 대해서 Capital Gain 세금을 납부해야 하며, 그동안 혜택을 보아왔던 감가상각비에 대한 일반소득세를 납부해야 합니다. 그러나 두 번째 주택을 처분하고, 1031 Exchange를 선택할 경우 차익에 대한 세금은 연기될 수 있습니다. 첫 주택과 두 번째 주택 모두 내가 거주한 주택으로 처분했을 경우에는 앞서 언급한 임대 부동산에 적용되는 1031 Exchange에 대한 세금혜택은 받을 수 없습니다.

1031 Exchange는 비즈니스 또는 투자 목적으로 구입한 부동산에만 적용되는 것으로 매각금액과 같거나 그 이상의 금액의 새로 구입할 부동산을 45일 내에 지정하고, 180일 내에 에스크로가 클로즈 되면, 발생한 부동산 처분 이익에 대한 세금 납부를 연기받을 수 있는 혜택입니다.

결국 1031 Exchange는 내가 거주하는 주 거주지 주택에는 적용되지 않기 때문에 플러튼 주택을 처분해서 발생한 면세금액을 초과한 17만달러 이익에 대해서는 다른 Capital Loss가 없다면, 세금 부담을 하셔야 합니다.

면세혜택과 세금납부 연기혜택은 해당 부동산의 투자목적, 사용목적에 따라 달라짐을 유념해야겠습니다.

문의: (213)738-6000
YouTube 채널: 안병찬 in USA

<안병찬 CPA>