모기지 융자를 신청할 때 가장 중요하게 고려하는 것은 이자율일 것이다. 당장 내야 하는 모기지 페이먼트를 결정짓는 것이 이자율인 만큼 가장 민감한 요소가 아닐 수 없다. 이때 올바른 이자율 샤핑을 위해서 염두해 두어야 할 사항들을 몇가지 살펴보도록 하겠다.

모기지 이자율은 이를 결정하는 다양한 요소들에 따라 결정된다. 신용점수, 가격대비 융자비율 (LTV), 소득 및 자산 검증 여부, 융자용도 (구매인지 재융자인지), 구매용도 (주거용인지 투자용인지) ,부동산 형태 (단독주택인지 콘도인지)등 여러가지의 변수들에 의해 결정되는 것이기 때문에 개개인의 상황에 따라 달라질 수 밖에 없다. 그럼에도 불구하고 많은 분들이 단순히 오늘의 이자가 얼마인지를 물어보는 경우가 많다. 정확한 이자율 샤핑을 위해서는 본인의 상황을 최대한 자세하게 설명하고 이에 맞는 프로그램과 이자율을 알아보는 것이 무엇보다 필요하다. 어떤 프로그램은 A라는 은행의 이자율이 좋을 수 있지만 또 다른 프로그램의 경우에는 B라는 은행의 이자율이 좋을 수 있기 때문에 자신에게 맞는 프로그램을 찾는 것이 우선되어야 하며 이를 바탕으로 은행마다 이자율을 비교해야 한다.

또한 이자율 비교시 많은 분들이 미쳐 확인하지 못하는 것들 중에 하나가 바로 융자를 얻기 위해 은행에 지불하는 비용이다. 이런 비용에는 이자율을 낮추기 위해 은행에 지불하는 POINT Fee, 융자심사비용 등 여러 항목들이 들어가게 되는데 이런 비용을 모두 고려하여 이자율을 비교하는 것이 필요하다. 이런 필요에 의해 은행간 이자율을 비교하기 용이하게 하기 위해 만들어진 것이 APR 이다. 그렇지만 은행마다 APR계산시 포함되는 비용에 차이가 있고, 또한 APR 이 낮다고 해서 꼭 이득이 되는 것은 아니다. 예를 들어 A 은행에서는 400,000 불 융자시30년 고정 모기지 이자율로 4.625% 를 제시하고, B 은행에서는 POINT Fee $4,000 에 4.375% 를 제시했다고 하자. Point Fee이외에 다른 비용은 없다는 가정하에 APR 을 계산해 보면 A라는 은행은 추가적인 비용이 없으므로 4.625%가 되고, B라는 은행은 4.46%가 된다. 이경우 APR 이 낮은 B은행이 유리한 것일까? 반드시 그렇지는 않다. 왜냐하면 APR은 융자비용을 융자 상환기간에 걸쳐 갚는 것을 전제로 계산된 것이므로 만약 30년 동안 이사하지 않고 페이먼트를 하는 조건이라면 당연히 B가 유리할 것이다. 그렇지만 5년이내에 이사를 계획하고 있는 경우라면 낮은 이자를 받기

위해 초기에 많은 비용이 들어가는 B의 경우가 유리하다고 볼 수 없다. 따라서 단순히 APR을 비교하기 보다는 APR에 들어가는 비용항목과 본인의 상황을 종합적으로 파악하여 적합한 이자율을 선택하는 것이 필요하다.

이자율 샤핑시에는 본인의 상황에 가장 적합한 프로그램을 찾는 것이 우선되어야 하며 그에 따라 은행간 이자율과 함께 추가적으로 들어가는 비용 항목을 함께 비교해 봄으로써 본인에게 가장 적합한 이자율을 찾는 과정이 이루어 져야 한다.

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<김현수 (모기지 월드)>